ประเมินราคาสิทธิการเช่า

คำว่าสิทธิการเช่า โดยทั่วไปเราหมายถึง มูลค่าสิทธิ์ของผู้เช่าภายใต้สัญญาเช่า ซึ่งจะแตกต่างจากมูลค่าของผู้ให้เช่า หรือเจ้าของ
มูลค่าสิทธิการเช่า จะเกิดขึ้น กับสัญญาเช่าระยะยาว ที่มีการจ่ายเงินก้อนแรก(Upfront) ให้กับเจ้าของที่ดินไปบางส่วนแล้ว ถ้าเป็นสัญญาเช่าระยะสั้นก็คงจะเป็นเพียง ค่ามัดจำหรือค่าประกัน แล้วก็จ่ายค่าเช่ากันเป็น รายงวดตาม อัตราตลาด ดังนั้นสัญญาเช่าระยะสั้นจึง ไม่มีมูลค่าสิทธิของผู้เช่า

มูลค่าสิทธิของผู้เช่า จึงเกิดขึ้นได้ ใน 2 ปัจจัยหลักๆ คือ

• มีการจ่ายเงินก้อนแรก ทำให้ค่าเช่าที่จ่ายเป็นงวดในส่วนที่เหลือ ต่ำกว่า ค่าเช่าตลาดปรกติ
• มีการพัฒนาก่อสร้าง อาคารบนที่ดิน ที่เช่า ซึ่งเป็น กรรมสิทธิ์ของผู้เช่า ซึ่งก็จะตีเป็นมูลค่าสิทธิ์ของผู้เช่า ได้

แล้วฝั่งของเจ้าของหรือผู้ให้เช่าจะมีมูลค่าอย่างไร

ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ ซึ่งจะมีการระบุเงื่อนไขเอาไว้ในสัญญาเช่าที่แตกต่างกันไป
โดยปกติ เมื่อเจ้าของปล่อยให้เช่าทรัพย์สินไปแล้ว ก็จะได้รับรายได้เป็นค่าเช่าตามสัญญาตามแต่ละงวด โดยที่จะได้เข้าครอบครองทรัพย์สินอีกครั้งเมื่อหมดสัญญา ดังนั้นมูลค่าของผู้ให้เช่า หรือเรียกว่า Value to the Owner จะมีค่าเท่ากับ ราคาของทรัพย์สิน ณวันที่หมดสัญญาเช่าบวกกับ รายได้ จากค่าเช่าตามสัญญา ซึ่งเป็นมูลค่าในอนาคต ในกระแสเงินสด ทำการ Discount เป็นมูลค่าปัจจุบัน ก็จะได้เป็นมูลค่าของเจ้าของ ไม่ว่าเจ้าของจะโอนขายกรรมสิทธิ์ของตัวเองไปให้บุคคลอื่นสัญญาเช่านี้ รวมถึงค่าเช่าเป็นงวด ก็จะผูกพันไปกับ เจ้าของใหม่ที่รับโอนกรรมสิทธิ์ไป จนกว่าจะจบสัญญาเช่า

เอกสาร ที่จำเป็นในการประเมินราคา ได้แก่ สัญญาเช่าหลัก สัญญาเช่าช่วงรายย่อย แบบแปลนอาคาร โฉนดที่ดินที่เช่า เป็นต้น