การลงทุนซื้อขายที่ดินในเอกสารสิทธิ์ประเภท นส3 หรือภาษาชาวบ้านเรียกว่าครุฑดำ ผู้ลงทุน ต้องเป็นผู้กล้ารับความเสี่ยง แต่ก็ได้ประโยชน์เยอะ ทุกอย่างได้วางแผน ในการลงทุนเอาไว้อย่างดีแล้ว เช่น วางแผนว่าจะต้องออกเอกสารสิทธิ์เป็นโฉนดให้ได้ก่อนขาย เห็นไหมว่านักลงทุนต้องมองการณ์ไกลรู้จักเวลาเข้าและเวลาออกที่เหมาะสม
ที่ดินนส 3 เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ออกมาเพื่อเป็นที่ดินทำกิน การกำหนดขอบเขตเนื้อที่ดินและรูปแผนที่ดินจึงไม่มีความชัดเจนต้องอาศัยการนำชี้ของเจ้าของผู้ครอบครองและที่ดินข้างเคียง ความเสี่ยงที่จะ เกิดขึ้น กับเอกสารสิทธิ์นส 3 ในระดับของการลงทุน จึงได้แก่
- เอกสารอาจจะไม่มีในสารบบของสำนักงานที่ดิน
- ที่ตั้งที่ดินไม่ตรงตามการครอบครอง
- เนื้อที่ดินขาดหายไม่ตรงตามเอกสารสิทธิ์
ดังนั้นก่อนการตัดสินใจที่จะลงทุนซื้อขาย จึงต้องระมัดระวังและมีการตรวจสอบ แบบอย่างเร็วๆ แต่เป็นไปตามขั้นตอน เพื่อให้นักลงทุนไม่ต้องไปเสียเวลาเมื่อ ได้พบเจอที่ดินแปลงสวยมีผู้มานำเสนอ ก็จะได้ให้การบ้านเจ้าของที่ดินหรือนายหน้า ไปดำเนินการมาตามนี้แล้วค่อยตัดสินใจจะเดินหน้าต่อหรือไม่ต้องเสียเวลาไปต่ออีก
- ให้ไปรับรอง เอกสารฉบับสำนักงานที่ดิน พร้อมทั้งรูปแปลงที่ดินที่ปรากฎอยู่ในระวางแผนที่ภาพถ่ายทางอากาศ นส3 จะออกเอกสารได้โดยมีที่มาจากรูปแผนที่ภาพถ่ายทางอากาศถ้าไม่มีต้นต่อจากแผนที่นี้ก็ถือว่าเป็นความเสี่ยงอยู่มากที่เดียว
- ตรวจสอบประวัติการรังวัดสอบเขตที่ดินเคยมีก่อนหน้านี้หรือไม่นานแล้วหรือยัง ถ้ายังไม่เคยก็มอบหมายให้มีการยื่นเรื่องขอรังวัดสอบเขต เหตุผลก็คือนักลงทุนต้องการทราบเนื้อที่ดินที่ชัดเจน เพราะการจ่ายเงินเราก็จะต้องอ้างอิงตามราคาเสนอขายต่อไร่
- ให้ไปตรวจสอบสาระบบการเสียภาษีบำรุงท้องที่หรือภาษีทรัพย์สินแบบใหม่ ที่หน่วยงานท้องถิ่นเช่น อบต. เพื่อให้ทราบถึงอยู่ในระบบภาษีหรือไม่ มีการชำระภาษีหรือค้างชำระและผู้ครอบครองตัวจริงคือใคร
- ตรวจสอบเขตป่า ซึ่งอาจจะเป็นการตรวจอันดับแรกด้วยตัวเราเองเลยก็ได้เมื่อเรารู้ตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินตามแผนที่ google แล้วเราก็สามารถที่จะเอาตำแหน่งค่าพิกัดนั้นไปค้นหาเขตป่าในแผนที่ DSI ก็ได้ ถ้าพบว่าไม่ได้อยู่ในเขตป่าก็ถือว่ามีอนาคตที่จะออกโฉนดได้ แต่ถ้าอยู่ในเขตป่าในเบื้องต้นก็อย่าเพิ่งไปปฏิเสธเพราะว่ามีขั้นตอนตรวจสอบในเชิงลึกได้อีก
- วางแผนการถือครอง ที่ดินนส 3 เป็นที่ดินเพื่อการทำกินฉะนั้นผู้ที่ครอบครองก็ต้องทำประโยชน์บนที่ดินการทิ้งร้างว่างเปล่าเอาไว้ ก็ต้องเสียภาษีในอัตราที่สูง แต่ที่สำคัญก็คือเมื่อเจ้าของไม่ได้ใช้ประโยชน์ก็จะมีคนอื่นมาแย่งการครอบครองนำไปใช้ประโยชน์ได้ภายใน 1 ปี ซึ่งมีปัญหากันมามากมายแล้วผู้ลงทุนจึงต้องระมัดระวัง
เมื่อได้ผลเป็นที่น่าพอใจทั้ง 5 ข้อก็คงจะถึงเวลาต่อรองราคาให้ได้ในราคาที่น่าพอใจที่สุด เป็นธรรมชาติของนักลงทุนที่จะต้องเข้าซื้อให้ได้ต่ำกว่าราคาตลาดอย่างน้อย 20 % จึงจะน่า ลงทุน ในที่นี้เราควรจะเริ่มเข้าไปผูกพันสัญญาจองมัดจำ ซึ่งต้องมีการวางเงินก็ควรเป็นหลังจากที่ได้มีการกำหนดนัดหมายวันรังวัดสอบเขตที่ดินเป็นที่ชัดเจนแล้ว และในเงื่อนไขของการถอนตัวจากสัญญาผูกพันก็ควรจะกำหนดรูปแบบของสัญญาให้ได้เปรียบเพื่อให้เป็นประโยชน์ต่อการออกจากข้อผูกพันได้โดยง่าย จะไม่เจ็บตัวนะครับ
