ตั้งแต่เกิดเหตุการณ์โควิดเมื่อต้นปีที่แล้ว หลายธุรกิจต้องทำการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ แผนการดำเนินธุรกิจเพื่อการอยู่รอดในยุค New Normal ทุกอุตสาหกรรมได้รับผลกระทบอย่างหนัก นั้นรวมถึงอุตสากรรมอสังหาริมทรัพย์
นอกจากวิกฤตโควิดนี้ ค่ายอสังหาต่างๆ ยังต้องเผชิญกับโครงสร้างภาษีใหม่ ที่ส่งผลกระทบต่อภาษีที่ดินทางตรงที่บริษัทเหล่านี้ถือครองเพื่อการพัฒนาโครงการในอนาคต หากแม้แต่ว่าเศรษฐกิจที่ย่ำแย่ตั้งแต่โควิดระบาด บวกกับภาวะ Over Supply ของตลาดคอนโด ณ ตอนนี้ ทำให้แผนการพัฒนาโครงการต่างๆหยุดชะงักชั่วคราว บริษัทต่างๆจึงเพ่งเล็งคิดมาวิธีการนำที่ดินที่มีอยู่มาใช้ประโยชน์ระยะสั้น
จึงนำมาถึงคำถามว่า มูลค่าที่ดินจะปรับเปลี่ยนตามหรือไม่ หากการใช้ประโยชน์ที่ดินเปลี่ยนไป
InvestMaN จึงจะพาผู้อ่านเข้าประเด็นยกตัวอย่าง กลุ่มพฤกษา หนึ่งในค่ายยักษ์ใหญ่เมื่อพูดถึงกลุ่มบริษัทพัฒนาที่ดินในบ้านเรา สำนักข่าวกรุงเทพธุรกิจได้รายงานถึงล่าสุด ได้เผยให้ทราบถึงแผนการพลิกวิกฤติเป็นโอกาส โดยการนำที่ดินที่สะสม (Land Bank) ไว้ มาลองพัฒนาตลาดนัด (Urban Street Market) เจาะเป้าหมายคนรุ่นใหม่ แทนการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อการอยู่อาศัยที่ ทางบริษัทได้อธิบายถึงไอเดียใหม่นี้ ซึ่งมิได้ให้ความสำคัญเรื่องรายได้จากโครงการนี้ แต่ถือว่าเป็นการทดลองทำวิจัยเพื่อการเข้าถึงกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่หันมาให้ความสนใจธุรกิจขายของออนไลน์ และ E-Commerce รวมถึง มองเห็นว่าเทรนด์การเดินตลาดนัดเริ่มเป็นที่นิยม หลังจากตลาดนัดหลายๆแห่งประสบความสำเร็จ โดยที่โมเดลธุรกิจนี้อาจจะตอบโจทย์สำหรับเจ้าของกิจการที่กำลังมองหาทำเลหน้าร้านเล็กๆที่ลูกค้าสามารถเข้าถึงได้
นอกเหนือจากจุดประสงค์หลักของแผนธุรกิจนี้ InvestMan ยังมองเห็นว่าไอเดียนี้เป็นไอเดียที่ไม่เลวเลยทีเดียว นอกจากโอกาสที่จะทำอะไรที่แตกต่างแล้วนั้น ไอเดียนี้ยังช่วยบริษัทบรรเทาภาษีที่ดินที่เพิ่มขึ้นหากปล่อยทิ้งไว้โดยไม่ทำประโยชน์ การเข้าใจพฤติกรรมลูกค้าที่เปลี่ยนไปสามารถช่วยพัฒนาโครงการที่เข้าถึงคนรุ่นใหม่ได้มากขึ้น
ในแง่ของ ที่ดินจะมีการเปลี่ยนแปลงมูลค่าหรือไม่ เราคงต้องมองไปที่ การใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดของที่ดินแปลงนั้น (Highest and Best Use) เมื่อไม่ได้มี นัยยะเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงข้อบังคับทางกฎหมายทางด้านการใช้ ประโยชน์ในที่ดิน ก็จะไม่มีผล ทำให้ศักยภาพที่ดินเปลี่ยนแปลงไป โดยพิจารณาว่าการปรับรูปแบบการใช้ที่ดิน ตามกลยุทธ์ ของค่ายอสังหา มาเป็นตลาดนัด หรือจะปลูกต้นกล้วย หรือมะนาว นั้นเป็นการใช้ที่ดิน ให้ก่อเกิดประโยชน์ชั่วคราว อาจจะมองว่าเป็นผลบวกก็ได้ ทำให้กิจกรรมคึกคักขึ้น ราคาที่ดินก็อาจจะมีแนวโน้ม สูงขึ้นได้ในเวลาต่อมา ในขณะที่ก็ยังพร้อมที่จะนำที่ดิน เอามาใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุดในการที่จะ สร้างคอนโดหรืออาคารอะไรก็ได้ ตามข้อกฎหมายในภายหลัง เมื่อตลาด เดินไปถึงจุดที่เหมาะสม ก็นับว่าเป็นกลยุทธ์ชั้นสูงของค่ายอสังหานั้นทีเดียว
สำหรับท่านใดที่กำลังถือครองที่ดินเปล่า แต่ยังไม่รู้ว่าจะทำการลงทุนหรือพัฒนาอะไร โปรสเปคยินดีให้คำปรึกษาด้านการศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาที่ดิน ซึ่งอิงหลักการประเมินราคา – การใช้ประโยชน์ที่สูงที่สุดและดีที่สุด
ขอบคุณแหล่งข่าว : กรุงเทพธุรกิจ
