ข้อเท็จจริง
ชื่อโครงการ : ทางหลวงชนบทเชื่อมต่อระหว่างทางหลวงแผ่นดิน หมายเลข 3256 กับถนนรัตนโกสินทร์ 200 ปี ประกาศในราชกิจจาลงวันที่ 20 สิงหาคม 2563 มีอายุ 5 ปี
รายละเอียดโครงการ :
ระยะทางรวมประมาณ 16 กิโลเมตร จุดเริ่มต้นโครงการบริเวณถนนวัดกิ่งแก้ว ตัดผ่านถนนทางเข้าสุวรรณภูมิฝั่งถนนบางนา-ตราด คู่ขนานไปกับถนนบางนาตราดตลอดแนว จากนั้นทิศทางค่อนไปทางตะวันออกเฉียงใต้ตัดกับถนนวัดศรีวารีน้อย และมีจุดตัดกับถนนสายรองที่สำคัญเช่น ถนนร่วมพัฒนา แล้วต่อเนื่องไปจนบรรจบกับถนนรัตนโกสินทร์ 200 ปี มีเขตทางกว้าง 60 เมตร ตั้งอยู่ในเขต ตำบล ราชาเทวะ อำเภอ บางเสาธง ตำบล บางบ่อ อำเภอ บางบ่อ จังหวัดสมุทรปราการ มีส่วนที่แคบที่สุด 200 เมตร และส่วนที่กว้างที่สุด 1,500 เมตร ที่จะทำการสำรวจตรวจสอบโดยเจ้าพนักงานที่จะเข้าไปสำรวจพื้นที่
ผู้รับผิดชอบโครงการ โดยกรมทางหลวงชนบท กระทรวงการคมนาคม สำนักก่อสร้างทาง ความคืบหน้าปัจจุบัน เริ่มเข้าสำรวจที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ภายในแนวเขตที่ดินที่จะเวนคืนเพื่อสำรวจออกแบบโครงการ อยู่ระหว่างดำเนินการจนถึงวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2564 (รวม 180 วัน) ระยะเวลาแล้วเสร็จโครงการภายใน 5 ปีรวมก่อสร้างเสร็จทั้งโครงการ
วิเคราะห์โครงการ :
วัตถุประสงค์หลัก : เพื่อเป็นการลดความแออัดบนถนนสายบางนา-บางประกง บริเวณปากทางเข้าสนามบินสุวรรณภมิ ให้มีความคล่องตัว เป็นการเปิดทางเชื่อมถนนสายรองให้ตัดเข้าสูสนามบินได้อย่างสะดวก มีความคล่องตัวทางจราจรและการขนส่งอื่น ๆ ดีขึ้น ที่ดินบริเวณนี้จะได้รับผลดีสามารถเปิดการใช้ประโยชน์ได้อย่างเต็มศักยภาพ
ผลกระทบต่อภาคธุรกิจ :
อุตสาหกรรม-ได้รับผลกระทบทางบวก เพราะวัตถุประสงค์หลักของโครงการนี้เพื่อเพิ่มความสะดวก ความคล่องตัวทางจราจรและการขนส่ง คาดว่าจะมีขยายตัวของนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น โดยในบริเวณนี้มีนิคมอุตสาหกรรมอยู่ใกล้โครงการ 2 แห่ง ได้แก่ นิคมอุตสาหกรรมบางพลี และ นิคมอุตสาหกรรมเวลโกรว์
ที่อยู่อาศัย-ได้รับผลกระทบโดยตรง ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว คอนโดจะมีแนวโน้มเปิดโครงการใหม่ เนื่องจากความคล่องตัวของจราจรทำให้มีการย้ายที่อยู่อาศัยไปยังชานเมืองเพิ่มขึ้น มีเขตพื้นที่สีเหลืองและสีส้มพร้อมพัฒนาโครงการได้
เชิงพาณิชย์- ได้รับผลกระทบทางตรง เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัย ทำให้ห้างสรรพสินค้ามีแนวโน้มที่จะเปิด ตลาด และร้านอาหารอาจมีการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้น
ด้านการลงทุนที่ดิน :
โอกาสในการลงทุนที่ดินเพื่อรอจังหวะการพัฒนาของนักลงทุนยังมีอยู่มาก การเปิดหน้าถนนสายใหม่เข้าไปจึงทำให้ที่ดินหลายแปลงที่เคยเป็นที่ดินตาบอดหรือตามตรอกซอกซอยก็จะเป็นที่ดินแปลงสวยขึ้นมาทันที พร้อมทั้งโอกาสในการซื้อพ่วงไปกับที่ดินแปลงในจึงเป็นโอกาสการซื้อเก็บหรือ Swap การลงทุนไปพักไว้เพื่อเตรียมนำเสนอกับกลุ่มทุนพัฒนาอีกต่อหนึ่ง จากการสำรวจที่ดินโดยรอบโครงการ พบว่าที่ดินโดยข้อบังคับทางกฎหมายผังเมืองรวมโซนสีกำหนดให้เป็นสี ส่วนใหญ่ยังเป็นพื้นที่สีเขียว ประเภทชนบทและเกษตรกรรม ยังสามารถขยายความเป็นเมืองโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยเป็นได้อีกเป็นจำนวนมาก คงต้องรอลุ้นปรับเปลี่ยนสีผังเมืองเมื่อโครงการใกล้เสร็จ รองลงมาจะเป็นสีเหลืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย พื้นที่สีส้มประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เมื่อมีก่อสร้างโครงการแล้วเสร็จ อาจจะมีแนวโน้มที่เพิ่มสูงขึ้น พื้นที่สีน้ำเงินประเภทหน่วยงานราชการและยังมีพื้นที่สีม่วงเป็นประเภทอุตสาหกรรม คลังสินค้า ไม่มีมลพิษต่อสิ่งแวดล้อม พื้นที่สีแดงประเภทพาณิชยกรรมซึ่งจะได้รับผลดีจากแหล่งที่อยู่อาศัยโดยรอบที่เพิ่มมากขึ้น
จากข้อมูลสำรวจราคาที่ดินรอบโครงการ Invest:MaN ขอนำเสนอข้อมูลราคาที่ดินที่มีการเสนอขายเเละที่พัฒนาเเล้วแบ่งเป็น 4 กลุ่ม สังเขปได้ดังนี้
- ที่ดินดิบรอการพัฒนา ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมแปลงขนาดใหญ่ มีศักยภาพพัฒนาได้ เข้าซอยย่อยราคาเริ่มตั้งแต่ไร่ละ 8,500,000 บาท ถึง 14,000,000 บาท สำหรับที่ดินติดถนนหลัก หรืออยู่ที่ 21,250 ถึง 35,000 บาท ต่อตารางวา จากการสำรวจสาเหตุที่ราคาเสนอขายราคาจะค่อนข้างเเตกต่าง เนื่องจากพื้นที่ราคาเริ่มต้นจะอยู่ในพื้นที่เขตสีม่วงประเภทอุตสาหกรรมไกลเมือง ส่วนราคาสูงสุดจะอยู่ใกล้ถนนสายหลักในพื้นที่สีลืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาเเน่นน้อยสลับกับพื้นที่เกษตรกรรม
- ที่ดินพัฒนาแล้วในโครงการจัดสรรที่อยู่อาศัยแปลงย่อย เริ่มตั้งแต่ 30,000 ถึง 90,500 บาทต่อตารางวา จากการสำรวจสาเหตุที่ราคาค่อนข้างต่างกันเนื่องจากทำเลโดยราคาสูงจะอยู่ในพื้นที่สีเเดงประเภทพาณิชยกรรม ส่วนราคาเริ่มต้นอยู่ไกลจากตัวเมืองเเละเข้าซอยค่อนข้างลึกอยู่ในพื้นที่สีส้มประเภทที่อยู่อาศัยไม่ค่อยหนาเเน่น ระดับราคาที่ดินพัฒนาเเล้วโครงการสรรถือว่ายังมีความสอดคล้องกับราคาขายที่ดินดิบในวันนี้ เเต่ต้องติดตามการขยับตัวของราคาในช่วงถัดไปว่าจะมีการปั่นราคามากน้อยเเค่ไหน
- ที่ดินในเขตนิคมอุตสาหกรรมโดยรอบ สำหรับนิคมอุตสาหกรรมเวลโกรว์ เริ่มต้นที่ 18000 ถึง 25000 บาทต่อตารางวา นิคมอุตสาหกรรมบางพลี 30,000 ถึง 50,000 ต่อตารางวา ขึ้นอยู่ทำเลที่ตั้ง สภาพโครงการ และขนาดที่ดิน
- มีโครงการอาคารชุดที่เป็นโครงการใหม่บริเวณเเนวโครงการจากการสำรวจมีจำนวนน้อย สาเหตุเพราะอยู่ในเเนวเขตการบิน เมื่อโครงการก่อสร้างเเล้วเสร็จอาจจะเปิดโอกาสให้โครงการคอนโดใหม่เกิดขึ้นได้ในบริเวณปลายโครงการที่พ้นรัศมีการบินออกไปจากการสำรวจราคาขายคอนโดใหม่ในพื้นที่บริเวณถนนศรีวารีน้อยเเละเอเเบค ซึ่งราคาขายปัจจุบัน ตั้งอยู่ที่ 50,000 ถึง 75,000 บาท ต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่ทำเลที่ตั้งเเละสภาพโครงการ ในขณะที่คอรโดมือสองสภาพใหม่ Resale อยู่ที่ 40,000-50,000 บาท ต่อตารางเมตร
