กลับมาอีกครั้งกับประเด็นโครงสร้างภาษีใหม่ที่ส่งผลกระทบทางตรงต่อบริษัทพัฒนาโครงการในอนาคต ถ้าจำกันได้ครั้งที่แล้ว InvestMaN ได้ยกตัวอย่างบริษัทพัฒนายักษ์ใหญ่ เช่น พฤกษากับแผนการการใช้ที่ดิน วันนี้เรามีอีกหนึ่งหัวข้อข่าวที่ผู้คนกำลังจับตามองและเกี่ยวเนื่องกับการโครงสร้างภาษีใหม่อีกด้วย
ย้อนเวลากลับไปช่วงปี 2561 ได้มีการพูดคุยอย่างมากเกี่ยวกับโปรเจกต์ระดับมโหฬารนำโดยบริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด มหาชน (G Land) โดยมีชื่อว่า “The Super Tower” การสร้างอาคารสูงจำนวน 125 ชั้น 615 เมตร อาคารนี้เมื่อสร้างแล้วเสร็จจะเรียกได้ว่าเป็นอาคารที่สูงที่สุดในไทยและภูมิภาคอาเซียนโดยตีมูลค่าโครงการไว้ที่ 1.8 หมื่นล้านบาท
อย่างไรก็ตาม เราคงต้องบอกลากับแผนการนี้ซะแล้ว หลังจากที่มีการเปลี่ยนมือเจ้าของ เมื่อบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด มหาชน เข้าซื้อกิจการของ G Land รวมถึงที่ดิน 73 ไร่ หลังห้างเซ็นทรัลพระราม 9 ทำเลที่ตั้งของโครงการนี้ จากข่าวล่าสุดโดย ฐานเศรษฐกิจ ได้รายงานกลุ่มเซ็นทรัลมีแผนการเปลี่ยงแปลงการพัฒนาที่ดินดังกล่าวโดยสิ้นเชิง ล้มเลิกไอเดียตึกสูงรับฟ้า กลายเป็นโครงการ “G Garden” มุ่งเน้นไปที่การสนับสนุนเกษตรกรรมเป็นหลัก ไอเดีย Urban Farming & Farmer’s Connect หรือสวนผักใจกลางเมืองเปิดเป็นพื้นที่ให้เกษตรกรใช้เป็นจุดรับ-ส่งและซื้อขายผลผลิตทางการเกษตร
นอกจากนี้แล้วโครงการนี้ยังจัดเป็นประเภทสารพัดประโยชน์หรือ mixed use เพราะนอกจากการสนับสนุนกิจการภาคเกษตรกรรมแล้ว พื้นที่บางส่วนจะถูกแบ่งนำมาพัฒนาเป็นพื้นที่พักผ่อนกลางเมืองสำหรับคนทุกกลุ่มวัย จัดได้ว่าเป็นสวนสาธารณะระดับย่อมๆเลยทีเดียว InvestMaN มองเห็นว่าไอเดียนี้ถือเป็นการพัฒนาจุดประสงค์ที่ค่อนข้างแปลกใหม่เลยทีเดียว และน่าจะได้รับผลตอบรับดีต่อผู้คนกรุงเทพที่ให้ความสำคัญกับพื้นที่สีเขียวมากขึ้นในระยะหลัง
เมื่อพูดถึงเหตุผลของการเปลี่ยนแปลงแผนพัฒนานี้ แน่นอนว่าโควิดต้องมีส่วนเกี่ยวข้องแน่นอน อย่างไรก็ตาม InvestMaN เชื่อว่านี่คืออีกหนึ่งตัวอย่างของการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน หลังจากการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเมื่อต้นปีนี้ เป็นเหตุให้ผู้ถือครองที่ดินหันมาพัฒนาโครงการเชิงเกษตร เพื่อหวังลดอัตราภาษี
หลายคนอาจสงสัยว่ามูลค่าที่ดินเปลี่ยนไป เมื่อมีการใช้งานเปลี่ยนไปเมื่อยึดถือมุมมองผู้ประเมินราคา การใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดของที่ดินแปลงนั้น (Highest and Best Use) เมื่อไม่ได้มีนัยยะเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงข้อบังคับทางกฎหมายทางด้านการใช้ประโยชน์ในที่ดินก็จะไม่มีผล ทำให้ศักยภาพที่ดินเปลี่ยนแปลงไป โดยพิจารณาว่าการปรับรูปแบบการใช้ที่ดินนั้นเป็นการใช้ที่ดิน ให้ก่อเกิดประโยชน์ชั่วคราว อาจจะมองว่าเป็นผลบวกก็ได้ ทำให้กิจกรรมคึกคักขึ้น ราคาที่ดินก็อาจจะมีแนวโน้มสูงขึ้นได้ในเวลาต่อมา ในขณะเดียวกันที่ก็ยังสามารถนำมาใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เช่น การสร้างคอนโด หรืออาคารในภายภาคหน้า เมื่อสภาพเศรษฐกิจเอื้ออำนวยมากขึ้น
สำหรับท่านใดที่กำลังถือครองที่ดินเปล่า แต่ยังไม่รู้ว่าจะทำการลงทุนหรือพัฒนาอะไร โปรสเปคยินดีให้คำปรึกษาด้านการศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาที่ดินซึ่งอิงหลักการประเมินราคา – การใช้ประโยชน์ที่สูงที่สุดและดีที่สุด บริการของเรารวมถึงการประเมินราคาที่ดินและอสังหาทั่วไป สำหรับผู้ที่ต้องการทราบถึงมูลค่าทรัพย์สินของตนเพื่อจุดประสงค์ต่างๆ
ขอบคุณแหล่งข่าว: ฐานเศรษฐกิจ
