Invest:Man จะพาผู้อ่านมาทำความรู้จักกับโมโนเรลหรือรถไฟฟ้ารางเดี่ยว ที่จะใช้ในโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง ปัจจุบันการก่อสร้างเป็นประเด็นร้อนเเรงที่อยู่ในความสนใจ เนื่องจากมีข่าวความคืบหน้าว่าจะสร้างเร็วกว่าแผน เสาตอม่อเเละคานวางตามเเนวสถานนี ตลอดทั้งเส้นทาง กลุ่มผู้อาศัยในพื้นที่ได้รับผลประโยชน์ความสะดวกในการเดินทางในไม่ช้า ซึ่งวันนี้เราจะพามาเจาะลึกราคาที่ดินบริเวณรอบสถานีลาดพร้าว 101 และ สถานีบางกะปิ ซึ่งมีเเนวโน้มจะพุ่งสูงทะลุเพดานราคาตลาดเป็นโจทย์ให้นักพัฒนาปรับกลยุทธ์ผลิตภัณฑ์ มาเจอกับต้นทุนที่ดินที่พุ่งสูงไปรอล่วงหน้า
ก่อนอื่นมารู้จักรายละเอียดโครงการ
เเนวเส้นโครงการโดยสังเขปกันก่อน
โดยแนวเส้นทางโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง เริ่มต้นที่จุดเชื่อมต่อกับระบบรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล (สายสีน้ำเงินระยะแรก) ที่แยกรัชดา-ลาดพร้าว ไปตามแนวถนนลาดพร้าว โดยเชื่อมต่อกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีเทาของกรุงเทพมหานครที่แยกฉลองรัช และยกระดับข้ามทางด่วนฉลองรัชจนถึงทางแยกบางกะปิ จากนั้นแนวเส้นทางจะเลี้ยวขวาไปทางทิศใต้ตามถนนศรีนครินทร์ เชื่อมต่อกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มที่ทางแยกลำสาลี ต่อจากนั้นแนวเส้นทางจะยกระดับข้ามทางแยกต่างระดับพระราม 9 โดยเชื่อมต่อกับโครงการรถไฟฟ้าเชื่อมต่อท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ (Airport Rail Link) และผ่านแยกพัฒนาการ แยกศรีนุช แยกศรีอุดมสุข แยกศรีเอี่ยม จนถึงแยกศรีเทพา จากนั้นแนวเส้นทางจะเลี้ยวขวาอีกครั้งไปทางทิศตะวันตก ตามแนวถนนเทพารักษ์ ผ่านจุดเชื่อมต่อกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ที่สถานีสำโรง และสิ้นสุดแนวเส้นทางบริเวณถนนปู่เจ้าสมิงพราย
โครงการระยะทาง 30.4 กิโลเมตร
มีสถานีรถไฟฟ้า จำนวน 23 สถานี
มีอาคารจอดรถเชื่อมต่อสถานีรถไฟฟ้าศรีเอี่ยม จำนวน 1 แห่ง ตั้งอยู่บริเวณหมวดทางสมุทรปราการ
โรงจอดรถไฟฟ้า
ตั้งอยู่บริเวณด้านทิศตะวันออกของทางเเยกต่างระดับศรีนครินทร์ตัดกับถนน บางนา-ตราด ภายในศูนย์ประกอบด้วย
- ศูนย์ควบคุมการเดินรถ
- กลุ่มอาคารซ่อมบำรุง
- สำนักงานบริการเเละจัดการ
ราคาที่ดินเปล่ารอบรัศมี 1 กิโลเมตรจากสถานี พุ่งสูง!
จากการส่งทีมสำรวจลงในพื้นที่เทียบกับข้อมูลที่เราเคยมีการประเมินราคารอบสถานีลาดพร้าว 101 เเละสถานีบางกะปิ ใน ปี 2560-2562 ก่อนมีการประกาศเเนวเวนคืน ซึ่งในปัจจุบันการก่อสร้างถือว่าเร็วกว่าแผนที่วางไว้มากพอสมควร ราคาพุ่งขึ้นเท่าไรมาดูกันเลย
ปี 2560 เคยประเมินที่ดินติดถนนลาดพร้าวในราคา 150,000 -200,000 บาท/ ตรว.
ปัจจุบันราคาเสนอขายปรับขึ้นเป็น 350,000 – 400,000 บาท/ ตรว. อัตราปรับขึ้น 50%
ที่ดินติดถนนซอยหลักรอบสถานี เคยประเมินในราคา 60,000-80,000 บาท/ตรว. ปัจจุบันราคาเสนอขายปรับขึ้นเป็น 90,000-100,000 บาท/ตรว.
เมื่อเทียบกับราคาคอนโดใหม่ ในปี 2560 ราคาขายคอนโดใหม่บนถนนลาดพร้าวใกล้สถานีระยะเดินได้อยู่ในราคา 65,000 – 75,000 บาท/ ตรม. ปัจุบันราคาปรับขึ้นเป็น 80,000 -90,000 บาท/ ตรม. อัตราปรับขึ้น 16% ในขณะที่ราคาขายคอนโดใหม่ในซอยหลักรอบสถานียังไม่มีเปิดตัว แต่อ้างอิงจากสถานีอื่นใกล้เคียงราคาเปิดตัวควรจะเป็นที่ 60,000 ถึง 75,000 บาท/ตรม. ขึ้นอยู่กับระยะห่างจากสถานีพอจะมีความเหมาะสม
เรามาลองวิเคราะห์ศักยภาพของที่ดินเป็น 2 ส่วน
ส่วนแรก ที่ดินติดถนนลาดพร้าว สามารถพัฒนาเป็นโครงการอาคารชุดเพื่อที่อยู่อาศัยได้ โดยตั้งอยู่ในโซนสีส้ม ย.๖-๑๘/ ย.๖-๒๐ จัดเป็นประเภทที่ดิน ที่อยู่อาศัยหนาเเน่นปานกลาง ค่า FAR 4.5:1 OSR 6.5% ที่ดินติดถนนลาดพร้าวเขตทางกว้าง 30.00 เมตร สามารถพัฒนาเป็นโครงการอาคารชุดที่มีเนื้อที่อาคารเกิน 10,000 ตารางเมตรได้ ราคาจากการทดสอบสมมุติฐานพัฒนาคอนโดราคาต้นทุนที่ได้ ยังไปไม่ถึง 300,000 บาท/ตารางวา ในขณะที่ราคาเสนอขายวิ่งทะลุไปเเล้ว 350,000-400,000 บาท/ตารางวา
ส่วนที่สอง ที่ดินในซอยหลักเขตทางกว้างตั้งแต่ 8 เมตรขึ้นไป อยู่ในเขตสีส้ม ไม่ต้องห้ามตามข้อกำหนดของผังเมืองกรุงเทพมหานครปี 2556 สามารถพัฒนาเป็น อาคารชุดได้ เนื้อที่ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร ความสูงไม่เกิน 23 เมตร ราคาจากการทดสอบสมมุติฐานพัฒนาคอนโดราคาต้นทุนที่ได้ ยังไปไม่ถึง 100,000 บาท/ตารางวา ในขณะที่ราคาเสนอขายวิ่งทะลุไปเเล้ว 100,000-130,000 บาท/ตารางวา มีข้อสังเกตุว่ามีที่ดินบางแปลงที่ไม่มีศักยภาพในการพัฒนาได้ เนื่องจากความกว้างของเขตทางไม่เป็นตามกฎกระกะทรวงก็ยังมีการปรับตัวราคาเสนอขายเท่ากับพื้นที่ที่สามารถพัฒนาได้ ดังนั้นผู้ลงทุนควรตรวจสอบศักยภาพของที่ดินก่อนการตัดสินใจซื้อ
จากการทดสอบสมมุติฐานจึงพบว่าราคาเสนอขาย จึงเป็นการเก็งกำไรสูง รอการสร้างรถไฟฟ้าแล้วเสร็จ และในปัจจุบัน บริเวณริมถนนลาดพร้าว ได้มีการเปิดตัวและสร้างโครงการอาคารชุดใหม่เพียง 1 โครงการเท่านั้น เพราะอยู่ในช่วงชลอตัวของตลาดห้องชุด เนื่องจากที่ผ่านมา มีการสร้างอาคารชุดรอบสถานีจำนวนมาก ไล่มาตั้งแต่สถานีในเมืองจนไปถึงนอกเมือง ปัจจุบันสถานีใกล้เมืองยังขายไม่หมด ยังมีโปรโมชั่นแข่งกันรุนแรง ดังนั้นราคาตลาดของที่ดินที่เสนอขายปัจจุบันนั้นจึงยังเป็นราคาที่ต้องต่อรองให้เจอกันได้กับการพัฒนาตามรูปแบบของกลยุทธทางการตลาด รอโอกาสให้การใช้งานโครงการรถไฟฟ้าสีเหลืองได้เปิดทดลองวิ่งให้ได้ ก็จะเป็นการช่วงชิงจังหวะว่าราคาที่ดินจะพุ่งร้อนแรงไปต่ออีกได้หรือไม่คอยดูกัน
ภาพจาก : Google Maps
ขอขอบคุณผู้ติดตามเรา และ
ขอขอบคุณข้อมูลจาก : การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย
