โอกาสของนักลงทุน(สายบุญ)โรงเเรมมาถึงเเล้ว

ช่วงเวลาขณะนี้เป็นโอกาสดีของนักลงทุน ที่กำลังหาทาง Swap เงินไป ในที่ที่มีผลตอบแทนการลงทุนที่ ดีกว่านำเงินไปฝากเอาไว้ในธนาคารซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยต่ำมากดูท่าทีว่าว่า ต่อไปอาจจะต้องมีต้นทุน ค่าดูแลเงิน ฝาก อีกในไม่ช้านี้ ในสถานการณ์โควิด ตั้งแต่เริ่มต้น เป็นต้นมาจนถึงวันนี้และมองไปถึงอนาคต มีผลกระทบต่ออุตสาหกรรมการท่องเที่ยว ทางตรงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ธุรกิจที่เกี่ยวข้อง ก็จะหนีไม่พ้น โครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทบริการที่พัก โรงแรม รีสอร์ท อพาร์ทเม้นท์ จากการสำรวจของ Invest:MaN พบว่า ในช่วงนี้มีธุรกิจในสาย Hospitality บอกขายกิจการแล้ว และกำลังตัดสินใจจะบอกขาย และอีกกลุ่มหนึ่งที่ยังรอ การอัดฉีดเข้าไปของภาครัฐ รวมแล้วทั่วประเทศ น่าจะใกล้พันรายการ ซึ่งเป็นช่องทาง โอกาสทอง ของนักลงทุน สายฮอสพิทาลิตี้ เป็นอย่างดี ที่มีโอกาสจะสวอปเงินไปพักเอาไว้ได้ ผลตอบแทนมากกว่า ดอกเบี้ยธนาคาร

อย่างไรก็ตาม Invest:MaN อยากจะแนะนำ และเชิญชวน นักลงทุนสายบุญ ให้มามอง การลงทุนแบบ ช่วยเหลือ ประคับประคอง ให้ธุรกิจ โรงแรมไป ให้รอด มากกว่าที่จะไปทุบเอามาเป็นของเรา การลงทุนให้เจ้าของโรงแรมที่ ต้องการเงินทุนเพื่อความอยู่รอดในช่วง วิกฤตนี้ ถ้าเราเป็นนักลงทุนที่เข้าไปช่วยเหลือก็จะได้ชื่อว่าเป็นนักลงทุนสายบุญ พี่จะได้ผลตอบแทน เป็นตัวเงินและ เป็นการทำบุญช่วยเหลือผู้กำลัง ตกทุกข์ได้ยาก การยื่นมือเข้าไปช่วยเหลือ ด้านเงินทุน นับเป็นการต่อชีวิต ให้พออยู่ได้ ให้เขาสามารถประคับประคอง สิ่งที่เขา สร้างโรงแรมขึ้นมากับมือ ด้วยใจรัก ไม่เปลี่ยนมือไปเป็นของคนอื่น แค่นี้ก็เป็นพระคุณมหาศาล อะไรคือ#นักลงทุนสายบุญ# ถ้าเป็นนักลงทุนทั่วไป ก็คงจะ ใช้วิธีการให้เงินไป หักต้นทุนดอกเบี้ยเอาไว้เลย แล้วก็รอ จนถึงวันครบกำหนด เมื่อไม่มาไถ่ถอนก็จะ รอรับความเป็นเจ้าของในตัวทรัพย์แล้วนำไปขายต่อทำกำไรคือการลงทุนแบบเดิม แต่ #นักลงทุนสายบุญ# คือแนวความคิดใหม่ ที่แตกต่าง อย่างแรกคือไม่ได้มุ่งหวังว่าจะได้ทรัพย์มาเป็นเจ้าของ แต่อยากได้ความมั่นคงในการชำระดอกเบี้ยคืน อย่างที่สองเมคชัวร์ว่าโรงแรมจะนำเงินลงทุนไปพัฒนา ให้ทรัพย์มี คุณภาพ ทางด้านกายภาพ และบริการ ที่ดีขึ้น อันดับสุดท้ายคือ การสร้างแผนควบคุม การใช้จ่ายเงินให้ตรงตามเป้าหมายตามที่ตกลงกัน มุ่งเน้นพัฒนา โรงแรมมี มูลค่าเพิ่ม สมประโยชน์ ของทั้งสองฝ่าย ให้เจ้าของโรงแรมได้ บริหาร ต่อไปอย่างต่อเนื่อง จึงเป็นแนวความคิดของ นักลงทุนสายบุญ

โมเดลไฟแนนซ์ของ Invest:MaN จึงคงเป็นเรื่องของการรับจำนองขายฝาก ที่มีโมเดลการให้เช่า ทำต่อไปในระยะ 3-5 ปี ถ้าหากเจ้าของโรงแรม มีโครงการมาเสนอลักษณะของการ Renovate Or Rebrand ก็จะทำให้ มั่นใจว่าเงินลงทุนไม่มีความเสื่อม เพราะ ทรัพย์สินที่ลงทุนไปมี การพัฒนาที่ดีขึ้น มูลค่าของโรงแรมก็จะสูงขึ้น ถ้าอย่างนี้ก็ สามารถ Swap เงินเข้ามาได้ ในขณะที่ก๊อก 2 ก็เลยต้องเตรียมคิดเอาไว้ ลักษณะของ ค่าเช่า ให้เจ้าของได้บริหารต่อไปในขณะที่ ยังไม่สามารถนำเงินมาคืนได้ ในอัตราที่ คิดว่าเป็น Soft Loan ที่สุด เมื่อเทียบกับ Risk Free เช่นดอกเบี้ยพันธบัตรระยะ 3-5 ปี +2% ก็นับว่าเป็นนักลงทุนสายบุญที่ควรค่าแก่คำสรรเสริญ

สำหรับ Tips ของการลงทุนโรงแรม ที่ควรพิจารณา เมื่อมีข้อมูลเข้ามาเสนอ ควรดูตรงจุดไหนบ้าง

• ทำเลที่ตั้งทั่วไป (General Location) เป็นปัจจัยแรกที่จะพิจารณา ที่มีความสำคัญมาก เป็นการมองภาพใหญ่ ในระดับของความเป็นโรงแรมเมืองหลักหรือเมืองรอง สถานที่ท่องเที่ยว เชิงประวัติศาสตร์ ท่องเที่ยวธรรมชาติ ทะเลหรือภูเขา ประมาณนั้น
• อัตราการเข้าพัก (Occupancy) ข้อมูลสำหรับนักลงทุนสามารถเข้าไปค้นคว้าด้วยตัวเองได้ทางเว็บไซต์ของการท่องเที่ยวซึ่งได้แบ่งตามพื้นที่จังหวัดที่จะทำให้เราสามารถตัดสินใจได้ว่าเราอยากจะลงทุนในโรงแรมในพื้นที่ใด จะมีตัวเลขให้ศึกษาเปรียบเทียบได้
• ทำเลที่ตั้งเฉพาะ (Special Location) เป็นปัจจัยที่ต้องพิจารณาในเรื่องของที่ตั้งตามภูมิประเทศสิ่งอำนวยความสะดวกถ้าเป็นโรงแรมเมืองเราเขาจะพิจารณาในเรื่องของสถานที่ตั้งในบริเวณใกล้เคียงมีแม่เหล็กอะไรที่จะเป็นจุดขายได้ยกตัวอย่างเช่น สถานีรถไฟฟ้า ถ้าเป็นเมืองท่องเที่ยวก็จะพิจารณาถึง สถานที่ท่องเที่ยวใกล้เคียงเช่นทะเลภูเขาจุดดึงดูดนักท่องเที่ยว เป็นต้น
• ประเภทใบอนุญาต (License) ควรตรวจสอบใบอนุญาตของโรงแรมเป็นใบอนุญาตประเภทใด โดยปกติจะแบ่งประเภทใบอนุญาตออกเป็น 4 ประเภทกล่าวคือ โรงแรมประเภท 1 หมายความว่า โรงแรมที่ให้บริการเฉพาะห้องพัก โรงแรมประเภท 2 หมายถึง โรงแรมที่ให้บริการห้องพักและห้องอาหาร หรือสถานที่สำหรับบริการอาหารหรือสถานที่สำหรับประกอบอาหาร โรงแรมประเภท 3 หมายถึง โรงแรมที่ให้บริการห้องพัก ห้องอาหารหรือสถานที่สำหรับบริการอาหารหรือสถานที่สำหรับประกอบอาหาร และสถานบริการตามกฎหมายว่าด้วยสถานบริการหรือห้องประชุมสัมมนา และโรงแรมประเภท 4 หมายถึง โรงแรมที่ให้บริการห้องพัก ห้องอาหารหรือสถานที่สำหรับบริการอาหารหรือสถานที่สำหรับประกอบอาหาร สถานบริการตามกฎหมายว่าด้วยสถานบริการ และห้องประชุมสัมมนา นักลงทุนจึงต้องควรทราบถึงประเภทใบอนุญาตประกอบการและผู้รับใบอนุญาตเป็นใคร ซึ่งการลงทุนนี้จะต้องมองถึงการเปลี่ยนแปลงใบอนุญาตและการคงไว้ซึ่งบุคคลที่ได้รับอนุญาตนั้นจะต้องระบุและบันทึกเอาไว้ ในการที่จะสามารถดำรงไว้ซึ่งการดำเนินการได้อย่างต่อเนื่องไม่มีบิดพริ้วที่จะทำให้การดำเนินการชะงักลงได้
• สภาพความเก่าใหม่ (Age) มองไปถึงเรื่องของการ ใส่เม็ดเงินเข้าไปเพื่อการปรับปรุง เงินที่จะขอจากเราไปนั้นจะนำไปปรับปรุงเพื่อเป็นการรีแบรนด์หรือรีโนเวท หรือไม่ เป็นจำนวนเงินเท่าไหร่ เป็นเงื่อนไขที่จะพิจารณากัน นักลงทุนสายบุญคงจะไม่ ใช่แค่ปล่อยเงินไปอย่างเดียวแต่อยากเห็น การ ปรับปรุง พัฒนาไปในทางที่ดีด้วย
• สัดส่วนการใช้ที่ดิน (Land Per Key) เป็นตัวแปรที่ใช้ในการพิจารณาวิเคราะห์ถึงการใช้เนื้อที่ดินต่อห้อง เพื่อเปรียบเทียบดูว่าความหนาแน่นในการใช้พื้นที่มีความแออัด ยังพอมี Space ที่จะทำอะไรได้เพิ่มมากน้อยเพียงใด เหมาะสมกับประเภทโรงแรมหรือไม่ ถ้าเป็นโรงแรมในเมืองความหนาแน่นจะมีมาก ในขณะที่ถ้าเป็นโรงแรมสไตล์รีสอร์ทต่างจังหวัดในพื้นที่ท่องเที่ยวก็จะมีสเปซค่อนข้างสูง
• ราคาต่อห้อง (Per Key) คือ ราคาเสนอขายต่อห้อง โดยเอาราคาขายหารด้วยจำนวนห้องเพื่อใช้ในการเปรียบเทียบ
• อัตราผลตอบแทนเบื้องต้น (Yield) เมื่อได้ราคาขายห้องพัก และอัตราเข้าพักตามเกณฑ์ตลาดแล้วเราสามารถที่จะคำนวณหา อัตราผลตอบแทนเบื้องต้นได้ ลองจัดทำรายการวิเคราะห์ Scenario ในแง่ของดีที่สุดปานกลางและแย่ที่สุด เราก็จะสามารถ ตัดสินใจในระดับยิลด์ที่เราต้องการ ซึ่งจะนำไปสู่การตัดสินใจในการลงทุนขั้นสุดท้าย

สไตล์การลงทุนโรงแรมที่เหมาะสมจะเลือกโมเดลการลงทุนแบบใดดี ตรงนี้ก็เป็นตามสไตล์ของใครของมัน มีรูปแบบให้เลือกหลากหลายแล้วแต่ความถนัดพอจะสรุปเป็นแนวทางได้ดังนี้

• การลงทุนแบบซื้อขายขาด นั่นก็คือการซื้อมาขายไป หาลงทุนกับโรงแรมที่จะขายถูก ซื้อเก็บไว้แล้วก็เอาไว้ขายต่อ บางทีก็คอยดูจากการประมูลขายในกรมบังคับคดีอาจมีโรงแรมที่หลุดออกมาขายทอดตลาดอยู่เรื่อยๆ อย่างไรก็ตามผู้ลงทุนก็ต้องมีความเข้าใจในการเข้าไปสวมการใช้ประโยชน์ อย่างต่อเนื่องซึ่งมีความละเอียดอ่อนในการเจรจา ซึ่งอาจจะไม่ได้เป็นไปตามที่ราคาที่คาดหวังเพราะการเข้าซื้อประมูลทรัพย์สินในลักษณะนี้ไม่ได้รับประกันว่าจะได้เข้าไปใช้ประโยชน์ในกิจการแบบ on going concern ยังต้องมีค่าใช้จ่ายในการเข้าไปเทคโอเวอร์กิจการนั้นอีกในระดับหนึ่ง แสดงว่าการซื้อขายทอดตลาดนั้นได้แต่เพียงอสังหาริมทรัพย์เพียวๆเท่านั้น ส่วนประกอบในการดำเนินกิจการเช่นระบบอุปกรณ์ FF&E ไม่ได้มาด้วยจึงต้องพิจารณาให้ดี ที่สุดแล้ว Cost อาจ Over จากความเป็นจริงมากกว่าที่คิด Invest:MaN ขอแนะนำให้ ใช้วิธีการเจรจา กับเจ้าหนี้และลูกหนี้ คู่ขนานไปกับการประมูลทรัพย์ จะได้ประโยชน์สูงสุดที่ดีกว่าคือได้ทั้งทรัพย์สินและกิจการ
• การลงทุนแบบรับซื้อฝาก เป็นไปตามรูปแบบของการปล่อยเงินกู้ทั่วไปที่จะ make sure ให้กับผู้ลงทุน ในการที่จะไม่ต้องไปฟ้องร้องบังคับจำนองผ่านกระบวนการทางศาลเมื่อลูกหนี้ไม่ผ่อนชำระ ได้กรรมสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของเมื่อผิดนัดการชำระได้อย่างแน่นอน แต่ก็เป็นวิธีการที่ทำให้มีต้นทุนของการกู้สูงมากกว่าวิธีการจำนองเพราะการซื้อขายฝากมีค่าธรรมเนียมเท่ากับการซื้อขายขาดจึงต้องเสียค่าโอนกรรมสิทธิ์แบบเต็มๆ ดังนั้นลูกหนี้ก็จะมีภาระหนัก ก็ต้องคิดดูเอาว่าการที่เจ้าของโรงแรมต้องมากู้แล้วมีค่าใช้จ่ายสูงเงินที่เหลือจะเอาไปใช้ประโยชน์ก็จะเหลือน้อย ทั้งที่เบี้ยใบ้รายทางเงินปากถุงอีกก็จำนวนมาก
• การลงทุนแบบสายบุญ เป็นแนวทางของ Invest:MaN จะแนะนำให้กับนักลงทุนสายบุญ เป็นทางเลือกได้ทั้งผลตอบแทนและการทำบุญกับผู้ต้องการความช่วยเหลือไปในตัว โดยทั่วไปคนกลุ่มนี้เมื่อสร้างทรัพย์สินของตัวเองมาแล้วก็ยังไม่อยากปล่อยให้หลุดมือยังอยากที่จะเก็บรักษาของรักเอาไว้กับตัวสุดชีวิต

-วิธีการลงทุนที่เหมาะสมเพื่อให้เจอกันได้นั่นคือการรับจำนองในต้นทุนการกู้ที่ต่ำ กว่าการรับขายฝาก นี่ก็เป็นการช่วยให้ผู้กู้ได้รับเงินไปอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยทางนึงแล้ว

-การสร้าง Option ในการสร้างเงื่อนไขให้มีการ Renovate หรือ Re-brand ลักษณะนี้คงต้องมีการพูดคุยกันในระดับหนึ่งกับฝ่ายเจ้าของเพื่อให้มีออฟชั่นที่เจอกันได้ เช่นการกันเงินส่วนหนึ่งจากการกู้ให้ไปดำเนินการในจุดที่เหมาะสม เป็นการรับประกันมูลค่าของทรัพย์สินจะมีการเติบโตเพิ่มขึ้นจากวันที่เราได้เข้ามามีส่วนร่วมในการอัดฉีดเม็ดเงินเข้ามา การยกระดับจากอพาร์ทเม้นท์ให้เป็น Boutique Hotel หรือ Hostel เป็นต้น การปล่อยเงินกู้เข้ามาโดยที่ไม่มีเงื่อนไขมีโอกาสที่เจ้าของอาจนำเงินไปใช้ในทางที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับตัวโรงแรม ซึ่งเป็นความเสี่ยงของเจ้าของเงินทุนจะทำให้มูลค่าทรัพย์สินลดลง

-การสร้าง Option ในการเข้าไปบริหารจัดการ ตั้งแต่การจัดทำแผนธุรกิจขนาดย่อม ร่วมกับเจ้าของโรงแรม เพื่อให้ทราบถึงความจำเป็นในการใช้เงินเร่งด่วนคืออะไร เช่น เคลียร์หนี้ส่วนตัวของกรรมการ หนี้เจ้าหนี้การค้าของตัวธุรกิจโรงแรม จำนวนเม็ดเงินเพื่อการเสริมสภาพคล่องของเงินทุนหมุนเวียนที่ต้องอัดฉีดเข้าไป และก้อนที่สำคัญคือการปรับปรุงโฉมให้กับโรงแรมเป้าหมาย จำเป็นต้องเป็นออพชั่นที่ต้องตกลงและยอมรับกัน จากนั้นนักลทุนจึงค่อยทะยอยใส่เม็ดเงินเข้าไปตามช่วงเวลาแห่งความจำเป็นและควบคุมให้การใช้จ่ายเม็ดเงินเป็นไปตามเป้าหมาย ป้องกันการนำเงินไปใช้ผิดประเภททำให้เงินลงทุนของเราเสื่อมค่า

-นักลงทุนจำเป็นจะต้องหาคอนเนคชั่นกับแบรนด์บริหารหรือเชนโรงแรมซึ่งปัจจุบันมีให้เลือกอยู่เป็นมืออาชีพหลายรายทั้งในประเทศและต่างประเทศ การทำสัญญา Backup ไว้ข้างหลังมีความสำคัญในการ ทำดีล ก่อนที่จะปล่อยเงินกู้ออกไปนั้นมีความสำคัญที่ต้องมองข้ามช็อตเอาไว้เช่นการเข้าไปมีส่วนร่วมในการบริหารงานเมื่อเห็นว่าการดำเนินงานไม่เป็นไปในทางที่คาดการณ์เอาไว้ ไม่ว่าจะส่งมืออาชีพเข้าไปบริหาร

-ในแง่ของนิติกรรมสัญญามีความสำคัญทั้ง Front Door และ Back Door กล่าวคือ ด้านหน้าคือตัวทรัพย์สินจำเป็นต้องจดทะเบียนสารบัญเป็นการจำนองหรือขายฝาก ในขณะที่ด้านหลังบ้านก็จะทำสัญญาโอนหุ้นไว้ข้างหลังหรือในลักษณะของหุ้นกู้ของบริษัทเข้าไว้ก็จะเป็นปลอดภัยทั้งสองทาง พร้อมทั้งการตั้งเงื่อนไขค่าเช่าหรือเงินปันผลในอัตรา%ต่อเงินกู้ที่ปล่อยไปในราคาที่ยอมรับกันได้เมื่อพ้นจากช่วงเวลา Grace Period ไม่ว่าจะเป็นการจ่ายเงินสดหรือบันทึกบัญชีเป็นลูกหนี้เอาไว้ในระบบบัญชีก็จะเป็นการการันตีให้เราได้รับเงินในฐานะเจ้าหนี้อย่างแน่นอนเมื่อต้องถึงขั้นขายทอดตลาดกันอีกรอบ ในขณะที่การสร้างเงื่อนไขในสัญญาในการที่จะถึงขั้นการแปลงหนี้เป็นทุนก็ควรจะมีการระบุเอาไว้ให้ชัดเจนเช่นกัน ซึ่งหมายความว่าเราคงมองเอาแล้วไว้แล้วว่าการปล่อยกู้ไปแล้วถ้าเมื่อแปลงเป็นทุนแล้วเราคงจะได้สิทธิ์หรือเสียงส่วนใหญ่ในการบริหารงานจนในที่สุด นักลงทุนก็จะกลายเป็นเจ้าของหุ้นใหญ่โดยปริยาย

และนี่คือการเดินทางของนักลงทุนสายบุญประเภทโรงแรมตามแนวคิดของ Invest:MaN
สนใจการลงทุนโรงแรมรีสอร์ทแบบสายบุญติดต่อ ทีมงาน Invest:MaN Prospec