ความเสี่ยงของการลงทุนโครงการ “Time Sharing”

วันนี้ Invest:M@Nจะมาเล่าให้ฟัง เรื่องโอกาสในการลงทุน Passive Income ในโครงการ Time Sharing ในที่นี้คือการลงทุน โครงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่ จดทะเบียน เป็นคอนโดมิเนียม หรือบางทีก็ไม่จด ก็มี โดย มอบให้เจ้าของโครงการนำห้องที่เราลงทุนไปบริหาร การเช่าในลักษณะของโรงแรม รีสอร์ท ซึ่งผู้ขาย ก็จะ การันตี อัตราผลตอบแทน หรือ Yield ให้แก่ผู้ลงทุน ในระยะเวลาที่กำหนด ตั้งแต่ 5 ปีถึง 15 ปี อัตราผลตอบแทนก็อยู่ระหว่างที่ ประมาณ ตั้งแต่ 5 %เป็นต้นไปจนถึง 10 % และที่น่าสนใจอีกอย่างหนึ่งก็คือการ ให้วัน พักฟรีแก่ผู้ลงทุน บางทีก็ปีละ 20 วันบ้าง 30 วันบ้างแล้วแต่ โฆษณากันไป ฟังแล้วก็ดูดี แต่ในความเป็นจริง ผู้ที่จะเข้ามาลงทุนในลักษณะอย่างนี้ก็ต้องพิจารณาความเสี่ยงกันให้รอบคอบ ก่อนตัดสินใจลงทุน เพราะในความเป็นจริงแล้วไม่มี ใครที่จะรับประกัน ผลตอบแทนได้อย่างที่โฆษณานั้นอย่าง 100% มีปัญหาเกิดขึ้นกันมาหลายต่อหลายโครงการแล้ว โครงการที่โฆษณาลักษณะนี้ก็จะอยู่ตาม พื้นที่ การท่องเที่ยว เช่น ในเมืองหลวง พัทยา หัวหิน เขาใหญ่ ที่บ้านก็มีปัญหาเกิดขึ้น กันไปเป็นตัวอย่าง อยู่ บ้างแล้วทั้งที่เปิดเผยและไม่เปิดเผย ตัวอย่างเช่น โฆษณาว่าจะ เอาเชนโรงแรม 5 ดาว มาบริหารจัดการ โครงการผ่านมาเกือบ 5 ปี แล้วก็ยังไม่เห็นว่าจะ มี แบรนด์โรงแรมดังๆมาบริหารอย่างที่คุยเอาไว้ คุณภาพการให้บริการ จึงมีคุณภาพต่ำไม่ได้อย่างที่คาดหวัง แถมยังมีเรียกเก็บค่าบริการโน่นนี่ เพิ่มเติม เมื่อเข้าพักอีก รวมแล้วไม่ต่างจากการไป จ่ายค่าเช่าโรงแรมที่อื่นพักเสียเอง บางที่ หลอกล่อ ค่าเช่า 3 ปีแรก ในอัตรา ที่สูงเช่น 7-8% โฆษณาว่าจะ ได้ต่อสัญญา ทุก 3 ปี แต่เมื่อถึงรอยต่อสัญญา แรก ก็มีลูกเล่น ให้ต่อสัญญาได้แต่ ลดอัตราผลตอบแทน ลงเหลือ 4% แล้วแถมยังโยนภาระ ค่า ดูแลทรัพย์ส่วนกลาง ค่าเสื่อมทรัพย์สิน อะไรอีกจิปาถะ มาให้ผู้ลงทุน จนในที่สุดเหลืออัตราผลตอบแทน ไม่ถึง 3 %

นโยบายการลงทุนและความคาดหวัง

การลงทุนในโครงการTime Sharing ก็ยังเป็นโอกาสของนักลงทุน อีกทางหนึ่ง อยู่ดี เพียงแต่ต้องมีประสบการณ์ กำหนดวิธีการเข้าและออก ให้มีความได้เปรียบ เอาไว้ก่อน ภายใต้ความคาดหวัง ในผลตอบแทน ที่จะได้รับสิ่งที่ต้องพิจารณาก่อนการลงทุนคือ

1. อัตราผลตอบแทนทางตรงที่ เป็นข้อเสนอของโครงการ เป็นกี่%และระยะเวลา ที่กำหนด พร้อมทั้ง Options การต่อสัญญา
2. จำนวนวันได้รับสิทธิ์เข้าพักฟรี ได้คุ้มค่า มากน้อยแค่ไหนมีการจำกัดสิทธิ์ วันธรรมดาและวันหยุด หรือไม่
3. ผู้บริหารโครงการ หรือผู้บริหารโรงแรม เป็นใครมีคุณภาพในระดับไหน ถ้าโนเนม หรือยังไม่มีความชัดเจนตั้งแต่แรกก็ไม่น่าสนใจเลย เพราะ ราคาทรัพย์สินจะขึ้นลงก็ด้วยคุณภาพของตัวโรงแรม นี่เอง ถ้าแบรนด์บริหาร มีชื่อเสียงก็จะทำให้ราคาทรัพย์สินไม่ตกและจะวิ่งได้ จุดนี้จะมีปัญหากันมาก เพราะเจ้าของผู้พัฒนาโครงการมักจะไม่ค่อยซื่อ มีลูกเล่นแทคติกตลอด จึงเป็นข้อหนึ่งในการที่ เราจะขอออกจาก โปรแกรมได้โดย ความรับผิดชอบ ของเจ้าของโครงการที่พึงมีต่อนักลงทุน
4. ค่าใช้จ่าย ในการเข้าพัก มีค่าอะไรบ้างที่ผู้ลงทุนต้องเป็นผู้จ่าย ต้องตรวจสอบให้ชัดเจนตั้งแต่ก่อน เข้าทำสัญญา บางที่มี ค่าทำความสะอาด ค่าไฟ ค่าน้ำ ยกมาให้ ฝ่ายผู้ลงทุนทั้งหมด แบบว่ามาทราบภายหลัง เพราะไม่ได้ตรวจสอบสัญญาชัดเจน และให้ดูไปจนถึงค่า อาหารเช้า รวมอยู่ในบริการที่พักด้วยหรือไม่
5. ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ เช่น ค่าทรัพย์สินส่วนกลาง ที่ต้องจ่ายรายปี กับค่าประกันภัยอาคาร กรณีที่เป็นอาคารชุด จะต้องมีค่า ใช้จ่ายส่วนนี้ ทางผู้บริหารโครงการรับผิดชอบให้เราหรือไม่
6. ตรวจดูให้ดีเงื่อนไขการออกจากโปรแกรมการลงทุน เงื่อนไขที่ดีต่อผู้ลงทุนคือเมื่อเราต้องการขายต่อเพื่อทำกำไร สัญญาจะต้องไม่ปิดกั้นให้ห้องของเราต้องหลุดพ้นออกจากโปรแกรม ผู้ที่มารับช่างต่อจะต้องได้รับผลดีจากการรับช่วงสัญญาต่อไปอย่างต่อเนื่อง จะทำให้ราคา ทรัพย์สินที่เราลงทุน (Capital gain)วิ่งต่อได้อย่างต่อเนื่อง ตัวอย่างของสัญญาบางที่มีการกันเอาไว้ เมื่อมีการขายเปลี่ยนมือต้องออกจากโปรแกรมทันทีและลักษณะนี้ไม่เหมาะสมกับการลงทุน

การลงทุนมีความเสี่ยง แต่ลักษณะการลงทุนแบบ Time Sharing นี้ก็เหมาะสมสำหรับนักลงทุนที่ ต้องการลงทุนระยะยาว หาสถานที่เอาไว้พักผ่อนตามหัวเมืองที่เป็นแหล่งท่องเที่ยว ไม่เป็นภาระในการดูแล มี อัตราผลตอบแทนที่น่าพอใจ เวลาที่ไม่ได้ไปก็เอาไว้ เอนเตอร์เทนพรรคพวกเพื่อนฝูง ลูกค้า ได้อีกด้วย ที่สำคัญก็คือให้ดูอัตราการเติบโตของราคาคอนโดในบริเวณนั้น เช็ค demand supply ให้ดี และตัวแปรหนึ่งที่สำคัญ ควรพิจารณาก็คือ เจ้าของผู้พัฒนาโครงการถ้าเป็นมือใหม่หรือโนเนมอย่าเพิ่งวางใจ หาข้อมูลให้ดี แต่ถ้า เป็นบริษัทมหาชน ในตลาดก็ ยอมรับความเสี่ยงได้ส่วนหนึ่ง แต่เมื่อ พิจารณาตัวสัญญา ถ้าเรามีความได้เปรียบจริงๆก็ อาจจะเป็นข้อยกเว้นได้ มีข้อพิจารณาเรื่องเงื่อนไขในตัวสัญญาอยู่ข้อหนึ่งที่นักลงทุนควรจะตรวจสอบในเนื้อหาให้ดี คือวัตถุประสงค์ของสัญญาจะต้องหลีกเลี่ยงไม่ให้เข้าข่ายเป็นสัญญาเช่าเนื่องจากมีโอกาสที่จะถูกบิดพริ้วในชั้นศาลได้ง่าย ควรจะต้องให้เนื้อหาของสัญญาระบุให้เป็นสัญญาการันตีผลตอบแทนอย่างชัดเจน เพราะโดยส่วนใหญ่เจ้าของโครงการมักจะแอบใส่เนื้อหาของสัญญาเพราะเป็นผู้ร่างสัญญาเอง ก็จะรู้ทริคดังนั้นผู้ลงทุนควรรู้เท่าทันให้ปรับแก้ไขให้เรียบร้อยก่อน ถ้าเป็นได้อย่างนี้ ชนะแน่เมื่อเรื่องต้องถึงชั้นศาล สำหรับ นักลงทุนคงเป็นเรื่องปกตินะครับ