ลุย! Invest:MaN พาออกสำรวจราคาประเมิน สายสีส้มดันราคาพุ่ง จับตาทำเลทอง รอบสถานีลำสาลีอินเตอร์เชนจ์ แห่งย่านบางกะปิ

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin

ได้เวลาของ Invest:MaN ลงสำรวจ ที่ดินรอบสถานีลำสาลีอินเตอร์เช้นจ์แห่งใหม่ บนถนนรามคำแหง ถือเป็น Node สำคัญ ของกรุงเทพฯฝั่งตะวันออก มาดูว่าราคาที่ดินจะขยับตัวไปถึงไหนแล้ว ทำเลฮอตโดดเด่น เมื่อได้รับอานิสงส์ รถไฟฟ้ามาเจอกันถึง 3 สาย ณ ที่สถานีลำสาลี แห่งย่านบางกะปิ นี้ได้แก่สายสีส้ม สีเหลือง และสีน้ำตาล จึงน่าจะเป็นทำเลที่มีการขยายตัวได้สูงในอนาคตอันใกล้นี้

สถานีลำสาลีเป็นสถานีที่มาบรรจบของรถไฟฟ้า 3 สาย ได้แก่สีส้ม ช่วงจากศูนย์วัฒนธรรมไปถึงมีนบุรี  สายสีเหลืองจากแยกรัชดาลาดพร้าวไปจบที่ศรีนครินทร์และสายสีน้ำตาลจากแยกแครายถึงลำสาลี เกาะแนวถนนงามวงศ์วานต่อเชื่อมถนนเกษตร-นวมินทร์ ตามแนวถนนประเสริฐมนูกิจมาสุดทางที่ลำสาลีพอดี  สองสายแรก การก่อสร้าง มีความคืบหน้า เป็นอย่างดี ขณะนี้ได้มีการวางโครงสร้าง ทางเดินรถลอยฟ้า โครงสร้างสถานี ไว้แล้ว คาดว่าน่าจะ ทดลองวิ่งได้ โดยประมาณปี 2566-67  ส่วนสายสีน้ำตาล ยังไม่ได้เริ่มการก่อสร้าง จากนี้ไปภายใน 2-3 ปีข้างหน้า เมื่อมีการเปิดทดลองวิ่ง บริเวณจุดตัดอินเตอร์เชนจ์ลำสาลีจะเป็นทำเลฮอต จึงมีความเป็นไปได้สูง

 

คอนโดใหม่ผุดขึ้นมารอล่วงหน้า อัตราการซึมซับยังคล่องตัว แนวโน้มยังเร่งแรง

         Invest:MaN ส่งทีมงานลงสำรวจพื้นที่เจาะลึกอันดับแรกก็ต้องไปดูความเคลื่อนไหวของ โครงการ คอนโด พักอาศัย กันก่อน  สโคปในรัศมี 1 กิโลเมตรรอบสถานี  พบว่ามีโครงการ อยู่ในระหว่างก่อสร้างและระหว่างการขายในขณะนี้ 5 โครงการของค่ายยักษ์ใหญ่ ลงมาเล่นในพื้นที่นี้ถึง 4 ค่ายด้วยกันอาทิ พฤกษา ออริจิ้น เสนา เจ้าพระยา ถ้าไม่นับโครงการขายตกค้างอย่างฮอไรซอนซึ่งสร้างเสร็จมานานแล้ว ก็จะนับจำนวนยูนิตรวมได้ในราว 3,900 หน่วย ยอดจองและขายได้แล้วในขณะนี้ ประมาณ 2,700 หน่วย คิดเป็น 70 % อัตราซึมซับอยู่ในราว 25 ยูนิตต่อเดือน ซึ่งถือว่ายังดีอยู่ เป็นอัตราการขายที่น่าพอใจ สำหรับในชั่วโมงนี้  ดูเหมือนว่า อัตราเร่ง การขายจะมีมากขึ้น ยิ่งใกล้วันที่จะเปิด การทดลองเดินรถ ได้เมื่อไหร่ ก็ยิ่ง จะทำให้การขาย เป็นไปได้ยังคล่องตัว ขึ้นมากทีเดียว เมื่ออัตราเร่งปกติ การขายจะปิดตัวได้ภายใน 3 ปีครึ่ง เมื่อมีปัจจัยอัตราเร่งรถไฟ้ากำลังจะมา จึงเป็นไปได้ ว่าจะสามารถปิดได้ภายใน 2 ปี ก็มีความเป็นไปได้สูง ที่รายใหม่จะกระโดดเข้ามาเล่นในช่วงนี้  ทั้งนี้ราคาขาย ของคอนโด ถ้าติดสถานีเลยก็จะอยู่ที่ 100,000-130,000 บาทต่อตารางเมตร ติดถนนสายหลักรามคำแหงก็จะอยู่ที่ 80,000 ถึง 100,000 บาท ต่อตารางเมตร แล้วถ้าเข้าไปในซอย ในรัศมี 200 เมตรก็จะอยู่ที่ 60,000 ถึง 80,000    บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่อยู่ในตลาดแข่งขัน

โอกาสของผู้พัฒนารายย่อยจะกระโดดเข้ามาในตลาดก็ยังมีพื้นที่ว่างแปลงสวยในซอยอีกหลายแปลง

        วิเคราะห์สภาพทำเลที่ตั้งบริเวณลำสาลีการใช้ที่ดินบริเวณโดยรอบ กำหนดให้เป็นโซนผังเมืองสีส้ม  จัดเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ผัง ย.6-(20-21) กำหนดค่า FAR ไว้ 4.5 : 1  และ โซนสีแดง พ.3-13  จัดเป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม  กำหนดค่า FAR ไว้ 7: 1 จากการสำรวจก็ยังมีพื้นที่ว่างที่ยังพัฒนาได้โดยเฉพาะที่ดิน ในซอยก็ยังมีโอกาสที่จะพัฒนาเป็นคอนโดพักอาศัย ซึ่งถ้าจะให้แข่งขันได้ก็ควรจะตั้งราคาขายไว้ที่ไม่เกิน 60,000 บาทต่อตารางเมตร สามารถใช้รถแท็กซี่ Bike เข้าถึงสถานีระยะทางประมาณ 500 เมตรก็ยังเป็นราคาที่น่าสนใจสำหรับผู้ซื้อ ในกลุ่มของคนทำงานเงินเดือนประจำ ระดับ 25,000 ขึ้นไป  จากการทดสอบสมมุติฐานการพัฒนาโครงการ  เราพบว่า ต้นทุนของราคาที่ดิน ที่เหมาะสมที่จะพัฒนาได้ภายในซอย ควรจะมีราคาอยู่ที่ไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางวา ในขณะที่ถ้าเป็นคอนโดที่อยู่ติดถนน รามคําแหง ราคาที่ดินก็ไม่ควรเกิน 300,000 บาทต่อตารางวา

ราคาเสนอขายที่ดินนำหน้าต้นทุนพัฒนาไปแล้วถึง 1.5 เท่า 

จากข้อมูลที่เคยมีการประเมินราคากันไว้ในย่านรามคำแหงในช่วงปี 60-61 บนถนนสายรามคำแหง-ศรีนครินทร์ ช่วงลำสาลี เคยประเมินไว้ที่ 180,000 ถึงไม่เกิน 280,000 บาทต่อตารางวา ขณะที่ในซอยประเมินราคาที่ดินตารางวาละ 65,000 ถึง 95,000 บาท

จากการสำรวจราคาที่ดิน บริเวณติดถนนหลักสายรามคำแหงมีการเสนอขายอยู่ที่ประมาณ 390,000 ถึง 470,000  บาทต่อตารางวา จัดได้ว่าราคาค่อนข้างสูง  ซึ่งถ้าเทียบกับ ต้นทุนของที่ดินที่จะนำไปพัฒนาได้ ยังอยู่ที่ 300,000 บาทต่อตารางวา สูงนำโด่งไปถึง 1.5 เท่า

ในขณะที่ราคาเสนอขายของที่ดินที่อยู่ในซอย ก็ยังมีเสนอขายอยู่ ในราคา 65,000 ถึง 190,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งก็จัดได้ว่ายังอยู่ในราคาที่ค่อนข้างสูง  ซึ่งถ้าเทียบกับต้นทุนของที่ดินที่จะนำไปพัฒนาได้ ซึ่งอยู่ที่  100,000 บาทต่อตารางวา เป็นโจทย์ให้นักพัฒนาต้องใช้สกิลการต่อรองชั้นสูงกันเลยทีเดียว ทั้งนี้การพิจารณาปัจจัยรายแปลงตามวัตถุประสงค์ของการพัฒนาโครงการ ก็ควรมีการศึกษาความเป็นไปได้ก่อนเข้าซื้อ เป็นสิ่งสำคัญในเรื่องของความกว้างเขตทาง ขนาดที่ดิน ผังโซนสี ข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ รูปแบบการพัฒนาให้ดี โดยภาพรวม เรายกให้เรตติ้งของพื้นที่ดินแถวลำสาลีเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพ ที่จะมีอัตราการเจริญเติบโตสูง ซึ่งก็ต้องรอดูความคืบหน้าของโครงการ รถไฟฟ้าทั้งสามสาย ที่จะเป็นอัตราเร่งทำให้พื้นที่บริเวณนี้มีความเคลื่อนไหวแรงเร็วแค่ไหน ก็ต้องคอยดูกันต่อไป

 

เนื้อหาที่เกี่ยวข้อง

บริษัทประเมินอิสระ Independent Valuation Company Thailand

ให้บริการด้านประเมินมูลค่าทรัพย์สิน อยู่ในบัญชีรายชื่อของตลาดหลักทรัพย์และทุกสถาบันธนาคาร มุ่งมั่นที่จะรักษามาตรฐานผลงานและพัฒนาวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างต่อเนื่อง มุ่งหวังยกระดับมาตรฐานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ในประเทศไทยเทียบเท่าระดับสากล ตามปรัชญาขององค์กรที่ปลูกฝังไปยังผู้ประเมินราคาในสังกัดทุกคน

บทความอื่นๆ

Follow Us

Prospec Appraisal

Top
Subscribe To Our Newsletter

Subscribe To Our Newsletter

Join our mailing list to receive the latest news and updates from our team.

You have Successfully Subscribed!