กำลังเป็นที่จับตามองของนักพัฒนาอสังหาฯ สำหรับสถานีมีนบุรี ที่ไม่เพียงเป็นเเค่จุดตัดรถไฟฟ้า สายสีส้มตะวันออก (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) และสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) เเต่นับว่าจะเป็นย่านเศรษฐกิจใหม่ของกรุงเทพตะวันออก เเละสามารถเดินทางเข้าใจกลางเมืองได้อย่างรวดเร็วง่ายดาย
เมื่อสำนักวางแผนและพัฒนาที่ดิน พลิกโฉมเมืองมีน
ปรับประโยชน์การใช้ที่ดินตามผังเมืองรวม ปรับปรุงครั้งที่ 4 ย่านมีนบุรีจะเป็นซับเซ็นเตอร์หรือย่านชุมชนชานเมือง เมืองใหม่ที่คาดว่าจะเป็นย่านโครงการแนวสูง เเหล่งที่ทำงานในอีก 10 ปี ข้างหน้า
ผังโซนสีตามผังเมืองจะมีการปรับเปลี่ยน เพื่อรองรับแนวคิดการปรับปรุงพื้นที่รอบสถานี คาดว่าจะยกระดับ ย่านมีนบุรี ให้เทียบเท่า ใจกลางเมืองอย่างสีลม-สาทร เนื่องจากจะมีการเปลี่ยนแปลงตามก้าวกระโดด
ผุดโครงการเปิดให้เจ้าของที่ดิน นักลงทุนพัฒนาพื้นที่ได้มากขึ้น รูปแบบมิกซ์ยูสทั้งศูนย์การค้าโรงแรม คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน ตึกสูงใหญ่ ซึ่งล่าสุดกลุ่มเดอะมอลล์ ได้หารือมายังกทม.ว่าได้ซื้อที่ดินแปลงใหญ่ เตรียมพัฒนาศูนย์การค้า ระดับพื้นที่มากกว่า 1 แสนตารางเมตร แม่เหล็กดึงการพัฒนาเข้าพื้นที่ เปลี่ยนจากพื้นที่สีเหลือง ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยและพื้นที่สีส้ม ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เป็นพื้นที่สีแดง ย่านพาณิชยกรรม คาดประกาศใช้ ปี 2567
ข่าว : ฐานเศรษฐกิจ
ผังเมืองเดิม ปี 2562
ภาพจาก GoogleMyMaps
เมื่อมาดูผังเมืองมีนบุรีในปัจจุบัน พบว่าแบ่งเป็นสองซีกฝั่งถนนรามคำแหง ซีกซ้ายตลาดเก่ามีนบุรี คลองแสนแสบ ประกอบด้วย 2 โซนสี
1.สีแดง ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ค่า FAR 6 : 1
กำหนดให้เป็นที่ดินประเภท พ. ๑ ถึง พ. ๕
- ที่ดินประเภท พ. ๑ เพื่อให้ใช้ประโยชน์เป็นศูนย์พาณิชยกรรมของชุมชนเพื่อกระจายกิจกรรมการค้าและการบริการที่อำนวยความสะดวกต่อการดำรงชีวิตประจำวันของประชาชนที่อยู่อาศัยในบริเวณชานเมือง
- ที่ดินประเภท พ. ๒ เพื่อให้ใช้ประโยชน์เป็นศูนย์ชุมชนชานเมืองเพื่อส่งเสริมความเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจการค้าการบริการและนันทนาการที่จะก่อให้เกิดความสมดุลระหว่างที่อยู่อาศัยและแหล่งงานของประชาชนที่อยู่อาศัยบริเวณชานเมือง
- ที่ดินประเภท พ. ๓ เพื่อให้ใช้ประโยชน์เป็นศูนย์พาณิชยกรรมของเมือง เพื่อรองรับการประกอบกิจกรรมทางธุรกิจการค้าการบริการ และนันทนาการที่ให้บริการแก่ประชาชนโดยทั่วไป
- ที่ดินประเภท พ. ๔ เพื่อให้ใช้ประโยชน์เป็นศูนย์พาณิชยกรรมรอง เพื่อส่งเสริมความเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจการค้าการบริการ และนันทนาการในบริเวณโดยรอบเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
- ที่ดินประเภท พ. ๕ เพื่อให้ใช้ประโยชน์เป็นศูนย์พาณิชยกรรมหลัก เพื่อส่งเสริมความเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจการค้าการบริการนันทนาการและการท่องเที่ยวในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
2.สีน้ำเงิน ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ
กำหนดให้เป็นที่ดินประเภท ส.
- เพื่อเป็นสถาบันราชการและการดำเนินกิจการของรัฐที่เกี่ยวกับการสาธารณูปโภคสาธารณูปการ หรือสาธารณประโยชน์
ซีกขวาถนน รามคำแหง ประกอบด้วย 3 โซนสี
1.สีส้ม ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ค่า FAR 4.5 : 1
กำหนดให้เป็นที่ดิน ประเภท ย. ๕ ถึง ย. ๗
- ที่ดินประเภท ย. ๕ เพื่อรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน
- ที่ดินประเภท ย. ๖ เพื่อรองรับการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นในศูนย์ชุมชนชานเมืองเขตอุตสาหกรรม และนิคมอุตสาหกรรม
- ที่ดินประเภท ย. ๗ เพื่อรองรับการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นในซึ่งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
- สีเหลือง ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ค่า FAR 1.5 : 1
กำหนดให้เป็นที่ดินประเภท ย. ๑ ถึง ย. ๔ – ที่ดินประเภท ย. ๑ เพื่อส่งเสริมสภาพแวดล้อมของการอยู่อาศัยบริเวณชานเมือง
- ที่ดินประเภท ย. ๒ เพื่อรองรับการขยายตัว ของการอยู่อาศัยที่มีสภาพแวดล้อมดีใน บริเวณ ชานเมือง – ที่ดินประเภท ย. ๓ เพื่อดำรงรักษาการอยู่ อาศัยที่มีสภาพแวดล้อมดีในบริเวณชานเมือง
- ที่ดินประเภท ย. ๔ เพื่อดำรงรักษาการอยู่อาศัยที่มีสภาพแวดล้อมดีในบริเวณชานเมืองซึ่งอยู่ ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
3.สีแดง รายละเอียดที่กล่าวมาในข้างต้น
ข้อมูลจาก : สำนักผังเมือง กรุงเทพฯ
เมืองมีน ย่านที่อยู่อาศัยเเนวราบ
มีนบุรี เป็นเมืองเก่าแก่อยู่คู่กับกรุงเทพมาอย่างยาวนาน ถึงเวลาที่ มีนบุรีจะเป็นจุดเซ็นเตอร์ใหม่ ไม่ว่าจะย่านที่อยู่อาศัย หรือธุรกิจ แน่นอนว่าราคาที่ดินติดสถานีพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องหลังจากรถไฟฟ้าเปิดให้บริการ
ปัจจุบันที่ดินเดิมยังคงเหมาะสมกับการพัฒนาโครงการแนวราบ ถือว่าเป็นคู่แข่งที่สำคัญ ไม่ว่าจะเป็นติดถนนหลักหรือถนนซอย ทำเลการเข้าถึง ส่วนการพัฒนาโครงการแนวสูงต้องรอเวลา คาดว่าจะมีอย่างแน่นอน จากการสำรวจในรัศมี 1 กม.พบว่ามีโครงการคอนโดแนวสูงเพียงโครงการเดียว คือ The origin ราม209 มีจำนวน 1,007 ยูนิต ปัจจุบันขายไปได้แล้ว 70% ราคาปัจจุบันอยู่ที่ 89,xxx บาทต่อตารางเมตร ราคาเปิดตัวที่ 69,XXX บาทต่อตารางเมตร ราคาปรับขึ้นปีละประมาณ 4 % น่าจะได้อานิสงส์จากความคืบหน้าการก่อสร้างรถไฟฟ้ามีความก้าวหน้าเป็นลำดับ และคู่แข่งที่ยังรอช่วงจังหวะการตัดสินใจเปิดโครงการ
จากการสำรวจดูสภาพพื้นที่แล้ว พื้นที่ดินบริเวณนี้ยังว่างอยู่มาก การพัฒนาคอนโดในบริเวณนี้ยังต้องดูปัจจัยของคู่แข่งในแนวราบ ราคาทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยวยังเป็นตัวเลือกได้ คอนโดจึงต้องคิดหนัก ในขณะที่คอนโดใกล้เมืองกว่าก็ยังมีให้เลือก ถ้าราคาสูสีกันก็เกิดยาก แถมยังมีปัจจัยค่าเดินทางเข้าสู่แหล่งงานใจกลางเมือง ต้นทุนค่าเดินทางด้วยรถไฟฟ้าระยะไกลกว่า จะขึ้นไปได้ถึง 6,000 บาทต่อเดือน เป็นภาระไม่ใช่น้อย จึงเชื่อได้ว่า ณ ชั่วโมงนี้ตลาดแนวราบยังได้เปรียบกว่า
วิเคราะห์ราคาที่ดิน
เมื่อนักประเมินราคานำข้อมูลมาทดสอบสมมติฐาน ในการทดสอบสมมติฐานการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว 2 ชั้น และทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น ราคาที่ดินที่จะสามารถซื้อเพื่อลงทุนในการพัฒนาโครงการได้ 18,000- 24,000 บาท และราคาที่ดินเพิ่ม-ลดของโครงการในปัจจุบัน อยู่ที่ 40,000-65,000 บาท จึงสามารถสรุปได้ว่าที่ดินที่พัฒนาเป็นโครงการแล้ว ประมาณ 2-3 เท่าของที่ดินดิบก่อนพัฒนาโครงการ ดังนั้นจากราคาตลาดที่สืบได้ บริเวณใกล้สถานีนั้น มีการปรับตัวสูงขึ้นมากกว่ามูลค่าต้นทุนของที่ดินดิบของโครงการที่จะสามารถลงทุนและสามารถสร้างผลตอบแทนได้คุ้มค่า ตามวัตถุประสงค์ของโครงการ จากเหตุผลดังกล่าวนี้จึงทำให้ผู้ประกอบการเลือกซื้อที่ดินที่ห่างไกลจากสถานีรถไฟฟ้า และสามารถเดินทางเข้ามาสถานีได้สะดวก เพื่อที่ลดต้นทุนที่ดินดิบของโครงการ
ราคาที่ดินติดถนนสายหลักรามคำแหง ราคาเพิ่มขึ้น 10-12 %ต่อปี ราคาที่เราเคยประเมินและประกอบกับข้อมูลตลาดซื้อขายในช่วงปี 2562 ราคาจะอยู่ในราว 100,000 บาทต่อตารางวา มาถึงตอนนี้ราคาเสนอขายอยู่ที่ 170,000 บาทต่อตารางวา
ราคาที่ดินติดถนน ซอย ราคาเพิ่มขึ้น 5-7% ราคาที่ดินในซอยมีอัตราเติบโตต่ำกว่าที่ดินติดถนนหลักเนื่องจากข้อจำกัดเขตทางแคบ พัฒนาพื้นที่ก่อสร้างได้ไม่เกิน 5,000 ตารางเมตร ราคาที่เคยประเมิน 50,000 บาทต่อตารางวา เมื่อปี 2562 ปัจจุบันมีการเสนอขาย 65,000 บาทต่อตารางวา
