“สถานีท่าพระ” แหล่งที่อยู่อาศัยของคนชุมชนเก่า

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin

สำหรับเดือนนี้ Investman ได้การลงสำรวจรอบสถานีท่าพระ เป็นสถานีรถไฟฟ้าสีน้ำเงินตัดกับสีน้ำเงิน ในเส้นทางรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล โดยเป็นสถานีแรกที่เชื่อมต่อเส้นทางในสายเดียวกัน ก่อให้เกิดเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าวงแหวนภายในเขตกรุงเทพมหานครชั้นกลางและชั้นใน ระยะทางรวม 48 กิโลเมตร 38 สถานี โครงการรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล สถานีหัวลำโพง – สถานีบางซื่อ ระยะทาง 20 กิโลเมตร 18 สถานี , โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย สถานีหัวลำโพง – สถานีหลักสอง ระยะทาง 14 กิโลเมตร สถานีใต้ดิน 4 สถานี และสถานียกระดับ 7 สถานี รวม 11 สถานี และ สถานีบางซื่อ – สถานีท่าพระ ระยะทาง 13 กิโลเมตร เป็นสถานียกระดับ 8 สถานี

 

 

สถานีท่าพระ เป็นแบบยกระดับเหนือแยก เป็นจุดตัดระหว่างถนนจรัญสนิทวงศ์ ถนนเพชรเกษม และถนนรัชดาภิเษกฝั่งใต้ ในพื้นที่แขวงวัดท่าพระ เขตบางกอกใหญ่ ปัจจุบันเปิดใช้งานแล้ว เรามาทำความรู้จักกับจุดตัดสถานีนี้กันค่ะ ซึ่งในปัจจุบันแยกนี้มีคอนโดทยอยขึ้นใหม่ ขึ้นชื่อเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยย่านคนเมืองแต่ก็เป็นถิ่นที่อยู่ของคนชุมชนเก่าเสียมาก

การเดินทาง
รถประจำทาง
  • ถนนรัชดาภิเษก สาย 57 68 80ก 91ก 101 108 147 165 547
  • ถนนจรัญสนิทวงศ์ สาย 42 57 68 80 81 91 108 146 157 171 189 509 542
  • ถนนเพชรเกษม (มุ่งหน้าวงเวียนใหญ่) สาย 7 7ก 42 84 84ก 89 542 710
  • ถนนเพชรเกษม (มุ่งหน้าบางหว้า) สาย 7 7ก 80 80ก 81 84 84ก 89 91 91ก 101 146 147 157 165 171 189 509 547 710
เส้นทางหลัก
     ถนนรัชดาภิเษก เป็นถนนวงแหวนรอบใน เริ่มจากสะพานข้ามคลองบางกอกใหญ่ ผ่านสะพานกรุงเทพ ตัดผ่านถนนพระรามที่ 3 ถนนสุขุมวิท ถนนเพชรบุรี ถนนพระราม 9 ถนนลาดพร้าว ถนนวิภาวดีรังสิต ถนนประชาชื่น ถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี ข้ามสะพานพระราม 7 เข้าเขตอำเภอบางกรวย จังหวัดนนทบุรี ตัดกับถนนบางกรวย-ไทรน้อย ลอดใต้สะพานพระราม 6 เข้าเขตกรุงเทพมหานคร รวมกับถนนจรัญสนิทวงศ์ และมาบรรจบที่ทางแยกท่าพระ
     ถนนจรัญสนิทวงศ์ เป็นถนนในฝั่งธนบุรี เริ่มต้นจากถนนเพชรเกษม ที่สี่แยกท่าพระ ในแขวงวัดท่าพระ เขตบางกอกใหญ่ ตรงไปทางทิศตะวันตกเฉียงเหนือ ตัดกับถนนพาณิชยการธนบุรี (จรัญสนิทวงศ์ 13) ที่สามแยกพาณิชยการธนบุรี จากนั้นข้ามคลองมอญ เข้าสู่พื้นที่แขวงบางขุนศรี เขตบางกอกน้อย ตรงไปทางทิศเหนือ ตัดกับถนนพรานนกที่สี่แยกไฟฉาย จากนั้นโค้งไปทางทิศตะวันออกเฉียงเหนือ ตัดกับทางรถไฟสายใต้เข้าแขวงบางขุนนนท์ ตัดกับถนนบางขุนนนท์ที่สามแยกบางขุนนนท์ จากนั้นข้ามคลองบางกอกน้อยเข้าสู่แขวงอรุณอมรินทร์ ตัดกับถนนบรมราชชนนีที่สี่แยกบรมราชชนนีเข้าสู่พื้นที่เขตบางพลัด โดยเป็นเส้นแบ่งเขตการปกครองระหว่างแขวงบางบำหรุกับแขวงบางยี่ขันไปจนตัดกับถนนสิรินธรและถนนราชวิถีที่สี่แยกบางพลัด จากนั้นจึงเข้าสู่แขวงบางพลัด มุ่งตรงไปทางทิศตะวันออกเฉียงเหนือ ข้ามคลองบางพลัดเข้าสู่พื้นที่แขวงบางอ้อ และไปสิ้นสุดที่เชิงสะพานพระราม 7 ในพื้นที่ตำบลบางกรวย อำเภอบางกรวย จังหวัดนนทบุรี
     ถนนเพชรเกษม ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 4 สายกรุงเทพมหานคร–จุดผ่านแดนถาวรสะเดา (เขตแดนไทย/มาเลเซีย) เป็นทางหลวงแผ่นดินสายหลัก ที่มีเส้นทางมุ่งสู่ภาคใต้ของไทย
สถานที่สำคัญที่อยู่ใกล้สถานี
  • วัดท่าพระ
  • คลองบางหลวง, บ้านศิลปิน
  • วัดประดู่ในทรงธรรม
  • ตลาดท่าพระ
  • ตลาดท่าพระรุ่งเรือง
ราคาคอนโด ทรงตัวช่วงโควิด  คอนโดใหม่เบาบาง ของเก่ายังต้องระบายสต๊อก
      จากการลงสำรวจพื้นที่พบว่า ปัจจัยราคาคอนโดที่ยังมีขายขึ้นอยู่กับ 4 ตัวแปรหลักคือ 1.ทำเลติดถนนหลัก 2.ทำเลติดถนนซอย 3.คอนโดสร้างใหม่ภายใน 2 ปี และ 4.คอนโดค้างสต๊อกนานกว่า 3 ปี ในพื้นที่ดังกล่าวพบว่ายังมีคอนโดใหม่เบาบาง เเละบางส่วนเป็นของเก่าค้างสต๊อกที่เปิดการขายไปเเล้วระยะเวลาเกินกว่า 3 ปียังขายไม่หมด % การเติบโตยังคงทรงตัวเนื่องจากสถานการณ์โควิด เเละยังพบอีกว่าปัจจัยการเข้าเยี่ยมชมโครงการน้อยลง เนื่องจากบริษัทหรือนักศึกษาในเมืองส่วนใหญ่อยู่ในช่วง WFH เเละเรียนออนไลน์  สะท้อนให้เห็นว่าการซื้อขายในช่วงนี้ยังไม่มีการตัดสินใจ มีจำนวนห้องชุดใหม่ในพื้นที่โดยรวมประมาณ 1,943 ห้อง สามารถขายออกไปได้แล้วในราว 1,426 ห้อง คาดว่าหลังจากสถานการณ์โควิดดีขึ้นจะกลับมาคึกคักเช่นเดิม
      คอนโดบริเวณนี้จะมีกลุ่มที่เป็นโครงการเก่ายังขายไม่หมด กับอีกกลุ่มหนึ่งคือที่สร้างขายใหม่ภายใน 3 ปี กลุ่มเก่าจะมีราคาอยู่ที่ไม่เกิน 60,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนกลุ่มใหม่จะสูงขึ้นไปถึง 90,000 ต้นๆยังไม่ขึ้นหลักแสนสำหรับทำเลติดถนนสายหลัก
      เปรียบเทียบราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมติดถนนซอยมีอยู่บ้าง ในปัจจุบันเสนอขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 59,220  บาท/ตรม. จากเริ่มก่อสร้างโครงการ ราคาอยู่ที่ 46,094 บาท/ตรม ห่างจากสถานีท่าพระ 750 เมตร มีการปรับตัวจากการเริ่มเปิดขายห้องชุดขึ้นมาประมาณ 3 %
       ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมติดถนนสายหลัก ในปัจจุบันบริเวณใกล้เคียงสถานี เสนอขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 93,469.39 บาท/ตรม. มีการปรับตัวจากการเริ่มเปิดขายห้องชุดขึ้นมาประมาณ 3 %  ราคาแพงที่สุดในพื้นที่นี้อยู่ในระดับราคา 115,xxx แต่กลับไปอยู่ที่สถานีจรัญ 13 ห่างเพียง 100 เมตร เท่านั้น
       จากข้อมูลตลาดคอนโดมิเนียม ช่วง 2563 เคยประเมินอยู่ที่ 58,000 บาท/ตรม.สำหรับกลุ่มเก่า วันนี้ก็ยังไม่ขยับขึ้นไปได้มากนัก สวนทางกับบรรยากาศรถสายสีน้ำเงินเปิดทดลองวิ่ง แต่นั่นคงมาจากโควิดยังไม่จางหายไป เราคิดว่าระดับราคาน่าจะปรับตัวสูงขึ้นมาได้หลังจากประกาศเปิด กทม. หลังโควิดนี้
ที่ดิน พัฒนาได้มีจำกัดราคาประกาศขายนำตลาดไปล่วงหน้า
       จากการวิเคราะห์ที่ดินในรัศมี 1 กม. ที่ดินเข้าในซอยสภาพการใช้ประโยชน์ ยังเป็นชุมชนที่อยู่อาศัยเดิม มีความหนาแน่นมาก พื้นที่โซนนิ่งสีน้ำตาล ย.2O เป็นชุมชนที่อยู่อาศัยเก่ามีขนาดถนนซอยที่ค่อนข้างแคบ บางซอยจะเป็นถนนรถยนต์เข้าไม่ได้จำกัดการขยายตัว ยังมีที่ดินแปลงใหญ่เสนอขายแต่ก็เป็นที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกหรือก็เป็นซอยในชุมชนเก่าขนาดเล็ก เรียกว่าต้องเป็นมืออาชีพในการรวมแปลงที่ดินระดับฝีมือจริงๆ จึงจะได้ที่ดินแปลงสวยมาขึ้นโครงการได้
วิเคราะห์ราคาตลาดที่ดินในซอย
      โซนสีน้ำตาล ย.-20 จัดเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่น   โดยกำหนดราคาตลาดห้องชุด 58,000  บาท/ตรม.  ในการสอบทานมูลค่าวิธี Residual มูลค่าที่ดินที่วิเคราะห์ภายใต้สมมติฐานที่ดินในซอยพัฒนาคอนโดได้ไม่เกิน 5,000 ตารางเมตร ตามข้อจำกัดของซอย ผลลัพธ์ราคาที่ดินได้  53,000  บาท/ตารางวา
ต่ำกว่าราคาตลาดที่เสนอขายอยู่ในปัจจุบันที่พุ่งขึ้นไปรอที่ระดับ 80,000 อัพขึ้นไปแล้ว
      โดยที่ดินในซอยมีข้อจำกัดในการพัฒนา เนื่องจากตามข้อกำหนดผังเมือง การสร้างอาคารเพื่อประกอบพาณิชยกรรมที่มีพื้นที่ประกอบการเกิน 5,000 ตารางเมตร ต้องตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 12 เมตร หรือตั้งอยู่ หรือภายในระยะ 500 เมตร จากบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ทางเข้าออกในซอยหาที่มีเขตทางกว้างตามสเปคเป็นไปได้ยาก นอกเสียจากจะมีโครงการจัดรูปที่ดินของ กทม. เข้าไปร่วมจัดการก็จะเปิดหน้าดินแปลงตาบอดนำออกมาพัฒนาได้
วิเคราะห์ราคา ตลาดที่ดินติดถนนเพชรเกษม
      โดยกำหนดราคาตลาดห้องชุด 100,000  บาท/ตรม.ในการสอบทานมูลค่าวิธี Residua มูลค่าที่ดินที่วิเคราะห์ได้ 350,000 บาท/ตารางวา ใกล้เคียงราคาตลาดของที่ดินในปัจจุบัน แต่ในบริเวณสถานีส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง มีที่ดินเปล่าที่จะนำมาพัฒนาเหลือน้อย
เเน่นอนว่าคาดว่าหลังจากสถานการณ์โควิดถ้าเทรนด์ยังไม่เปลี่ยนไป รอบสถานีท่าพระจะกลับมาคึกคักเช่นเดิม
สรุปสถานการณ์ คอนโดใหม่ ในรัศมี 1 กิโลเมตร สถานีท่าพระ
      คอนโดในระหว่างการขายรอบสถานีท่าพระในขณะนี้มีจำนวน  5 โครงการ  เป็นโครงการติดถนนสายหลัก 3 โครงการ และเข้าซอย 2 โครงการ เป็นคอนโดสร้างเสร็จขายภายใน 3 ปี จำนวน 3 โครงการ และอีก 2 โครงการเกิน 3 ปี  จำนวนหน่วยทั้งหมด 1,943 หน่วยขายไปได้แล้ว 1,426 หน่วย คงเหลือค้าง 517 หน่วย เฉลี่ยอัตราการขายได้ 29 หน่วยต่อเดือน ถ้ารักษาอัตราการขายได้ตามนี้ก็จะขายหมดในเวลา 1.5-2.0 ปี

เนื้อหาที่เกี่ยวข้อง

บริษัทประเมินอิสระ Independent Valuation Company Thailand

ให้บริการด้านประเมินมูลค่าทรัพย์สิน อยู่ในบัญชีรายชื่อของตลาดหลักทรัพย์และทุกสถาบันธนาคาร มุ่งมั่นที่จะรักษามาตรฐานผลงานและพัฒนาวิชาชีพประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างต่อเนื่อง มุ่งหวังยกระดับมาตรฐานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ในประเทศไทยเทียบเท่าระดับสากล ตามปรัชญาขององค์กรที่ปลูกฝังไปยังผู้ประเมินราคาในสังกัดทุกคน

บทความอื่นๆ

Follow Us

Prospec Appraisal

Top
Subscribe To Our Newsletter

Subscribe To Our Newsletter

Join our mailing list to receive the latest news and updates from our team.

You have Successfully Subscribed!