สำหรับเดือนนี้ Investman ได้การลงสำรวจรอบสถานีท่าพระ เป็นสถานีรถไฟฟ้าสีน้ำเงินตัดกับสีน้ำเงิน ในเส้นทางรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล โดยเป็นสถานีแรกที่เชื่อมต่อเส้นทางในสายเดียวกัน ก่อให้เกิดเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าวงแหวนภายในเขตกรุงเทพมหานครชั้นกลางและชั้นใน ระยะทางรวม 48 กิโลเมตร 38 สถานี โครงการรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล สถานีหัวลำโพง – สถานีบางซื่อ ระยะทาง 20 กิโลเมตร 18 สถานี , โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย สถานีหัวลำโพง – สถานีหลักสอง ระยะทาง 14 กิโลเมตร สถานีใต้ดิน 4 สถานี และสถานียกระดับ 7 สถานี รวม 11 สถานี และ สถานีบางซื่อ – สถานีท่าพระ ระยะทาง 13 กิโลเมตร เป็นสถานียกระดับ 8 สถานี
สถานีท่าพระ เป็นแบบยกระดับเหนือแยก เป็นจุดตัดระหว่างถนนจรัญสนิทวงศ์ ถนนเพชรเกษม และถนนรัชดาภิเษกฝั่งใต้ ในพื้นที่แขวงวัดท่าพระ เขตบางกอกใหญ่ ปัจจุบันเปิดใช้งานแล้ว เรามาทำความรู้จักกับจุดตัดสถานีนี้กันค่ะ ซึ่งในปัจจุบันแยกนี้มีคอนโดทยอยขึ้นใหม่ ขึ้นชื่อเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยย่านคนเมืองแต่ก็เป็นถิ่นที่อยู่ของคนชุมชนเก่าเสียมาก
การเดินทาง
รถประจำทาง
- ถนนรัชดาภิเษก สาย 57 68 80ก 91ก 101 108 147 165 547
- ถนนจรัญสนิทวงศ์ สาย 42 57 68 80 81 91 108 146 157 171 189 509 542
- ถนนเพชรเกษม (มุ่งหน้าวงเวียนใหญ่) สาย 7 7ก 42 84 84ก 89 542 710
- ถนนเพชรเกษม (มุ่งหน้าบางหว้า) สาย 7 7ก 80 80ก 81 84 84ก 89 91 91ก 101 146 147 157 165 171 189 509 547 710
เส้นทางหลัก
ถนนรัชดาภิเษก เป็นถนนวงแหวนรอบใน เริ่มจากสะพานข้ามคลองบางกอกใหญ่ ผ่านสะพานกรุงเทพ ตัดผ่านถนนพระรามที่ 3 ถนนสุขุมวิท ถนนเพชรบุรี ถนนพระราม 9 ถนนลาดพร้าว ถนนวิภาวดีรังสิต ถนนประชาชื่น ถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี ข้ามสะพานพระราม 7 เข้าเขตอำเภอบางกรวย จังหวัดนนทบุรี ตัดกับถนนบางกรวย-ไทรน้อย ลอดใต้สะพานพระราม 6 เข้าเขตกรุงเทพมหานคร รวมกับถนนจรัญสนิทวงศ์ และมาบรรจบที่ทางแยกท่าพระ
ถนนจรัญสนิทวงศ์ เป็นถนนในฝั่งธนบุรี เริ่มต้นจากถนนเพชรเกษม ที่สี่แยกท่าพระ ในแขวงวัดท่าพระ เขตบางกอกใหญ่ ตรงไปทางทิศตะวันตกเฉียงเหนือ ตัดกับถนนพาณิชยการธนบุรี (จรัญสนิทวงศ์ 13) ที่สามแยกพาณิชยการธนบุรี จากนั้นข้ามคลองมอญ เข้าสู่พื้นที่แขวงบางขุนศรี เขตบางกอกน้อย ตรงไปทางทิศเหนือ ตัดกับถนนพรานนกที่สี่แยกไฟฉาย จากนั้นโค้งไปทางทิศตะวันออกเฉียงเหนือ ตัดกับทางรถไฟสายใต้เข้าแขวงบางขุนนนท์ ตัดกับถนนบางขุนนนท์ที่สามแยกบางขุนนนท์ จากนั้นข้ามคลองบางกอกน้อยเข้าสู่แขวงอรุณอมรินทร์ ตัดกับถนนบรมราชชนนีที่สี่แยกบรมราชชนนีเข้าสู่พื้นที่เขตบางพลัด โดยเป็นเส้นแบ่งเขตการปกครองระหว่างแขวงบางบำหรุกับแขวงบางยี่ขันไปจนตัดกับถนนสิรินธรและถนนราชวิถีที่สี่แยกบางพลัด จากนั้นจึงเข้าสู่แขวงบางพลัด มุ่งตรงไปทางทิศตะวันออกเฉียงเหนือ ข้ามคลองบางพลัดเข้าสู่พื้นที่แขวงบางอ้อ และไปสิ้นสุดที่เชิงสะพานพระราม 7 ในพื้นที่ตำบลบางกรวย อำเภอบางกรวย จังหวัดนนทบุรี
ถนนเพชรเกษม ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 4 สายกรุงเทพมหานคร–จุดผ่านแดนถาวรสะเดา (เขตแดนไทย/มาเลเซีย) เป็นทางหลวงแผ่นดินสายหลัก ที่มีเส้นทางมุ่งสู่ภาคใต้ของไทย
สถานที่สำคัญที่อยู่ใกล้สถานี
- วัดท่าพระ
- คลองบางหลวง, บ้านศิลปิน
- วัดประดู่ในทรงธรรม
- ตลาดท่าพระ
- ตลาดท่าพระรุ่งเรือง
ราคาคอนโด ทรงตัวช่วงโควิด คอนโดใหม่เบาบาง ของเก่ายังต้องระบายสต๊อก
จากการลงสำรวจพื้นที่พบว่า ปัจจัยราคาคอนโดที่ยังมีขายขึ้นอยู่กับ 4 ตัวแปรหลักคือ 1.ทำเลติดถนนหลัก 2.ทำเลติดถนนซอย 3.คอนโดสร้างใหม่ภายใน 2 ปี และ 4.คอนโดค้างสต๊อกนานกว่า 3 ปี ในพื้นที่ดังกล่าวพบว่ายังมีคอนโดใหม่เบาบาง เเละบางส่วนเป็นของเก่าค้างสต๊อกที่เปิดการขายไปเเล้วระยะเวลาเกินกว่า 3 ปียังขายไม่หมด % การเติบโตยังคงทรงตัวเนื่องจากสถานการณ์โควิด เเละยังพบอีกว่าปัจจัยการเข้าเยี่ยมชมโครงการน้อยลง เนื่องจากบริษัทหรือนักศึกษาในเมืองส่วนใหญ่อยู่ในช่วง WFH เเละเรียนออนไลน์ สะท้อนให้เห็นว่าการซื้อขายในช่วงนี้ยังไม่มีการตัดสินใจ มีจำนวนห้องชุดใหม่ในพื้นที่โดยรวมประมาณ 1,943 ห้อง สามารถขายออกไปได้แล้วในราว 1,426 ห้อง คาดว่าหลังจากสถานการณ์โควิดดีขึ้นจะกลับมาคึกคักเช่นเดิม
คอนโดบริเวณนี้จะมีกลุ่มที่เป็นโครงการเก่ายังขายไม่หมด กับอีกกลุ่มหนึ่งคือที่สร้างขายใหม่ภายใน 3 ปี กลุ่มเก่าจะมีราคาอยู่ที่ไม่เกิน 60,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนกลุ่มใหม่จะสูงขึ้นไปถึง 90,000 ต้นๆยังไม่ขึ้นหลักแสนสำหรับทำเลติดถนนสายหลัก
เปรียบเทียบราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมติดถนนซอยมีอยู่บ้าง ในปัจจุบันเสนอขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 59,220 บาท/ตรม. จากเริ่มก่อสร้างโครงการ ราคาอยู่ที่ 46,094 บาท/ตรม ห่างจากสถานีท่าพระ 750 เมตร มีการปรับตัวจากการเริ่มเปิดขายห้องชุดขึ้นมาประมาณ 3 %
ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมติดถนนสายหลัก ในปัจจุบันบริเวณใกล้เคียงสถานี เสนอขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 93,469.39 บาท/ตรม. มีการปรับตัวจากการเริ่มเปิดขายห้องชุดขึ้นมาประมาณ 3 % ราคาแพงที่สุดในพื้นที่นี้อยู่ในระดับราคา 115,xxx แต่กลับไปอยู่ที่สถานีจรัญ 13 ห่างเพียง 100 เมตร เท่านั้น
จากข้อมูลตลาดคอนโดมิเนียม ช่วง 2563 เคยประเมินอยู่ที่ 58,000 บาท/ตรม.สำหรับกลุ่มเก่า วันนี้ก็ยังไม่ขยับขึ้นไปได้มากนัก สวนทางกับบรรยากาศรถสายสีน้ำเงินเปิดทดลองวิ่ง แต่นั่นคงมาจากโควิดยังไม่จางหายไป เราคิดว่าระดับราคาน่าจะปรับตัวสูงขึ้นมาได้หลังจากประกาศเปิด กทม. หลังโควิดนี้
ที่ดิน พัฒนาได้มีจำกัดราคาประกาศขายนำตลาดไปล่วงหน้า
จากการวิเคราะห์ที่ดินในรัศมี 1 กม. ที่ดินเข้าในซอยสภาพการใช้ประโยชน์ ยังเป็นชุมชนที่อยู่อาศัยเดิม มีความหนาแน่นมาก พื้นที่โซนนิ่งสีน้ำตาล ย.2O เป็นชุมชนที่อยู่อาศัยเก่ามีขนาดถนนซอยที่ค่อนข้างแคบ บางซอยจะเป็นถนนรถยนต์เข้าไม่ได้จำกัดการขยายตัว ยังมีที่ดินแปลงใหญ่เสนอขายแต่ก็เป็นที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกหรือก็เป็นซอยในชุมชนเก่าขนาดเล็ก เรียกว่าต้องเป็นมืออาชีพในการรวมแปลงที่ดินระดับฝีมือจริงๆ จึงจะได้ที่ดินแปลงสวยมาขึ้นโครงการได้
วิเคราะห์ราคาตลาดที่ดินในซอย
โซนสีน้ำตาล ย.-20 จัดเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่น โดยกำหนดราคาตลาดห้องชุด 58,000 บาท/ตรม. ในการสอบทานมูลค่าวิธี Residual มูลค่าที่ดินที่วิเคราะห์ภายใต้สมมติฐานที่ดินในซอยพัฒนาคอนโดได้ไม่เกิน 5,000 ตารางเมตร ตามข้อจำกัดของซอย ผลลัพธ์ราคาที่ดินได้ 53,000 บาท/ตารางวา
ต่ำกว่าราคาตลาดที่เสนอขายอยู่ในปัจจุบันที่พุ่งขึ้นไปรอที่ระดับ 80,000 อัพขึ้นไปแล้ว
โดยที่ดินในซอยมีข้อจำกัดในการพัฒนา เนื่องจากตามข้อกำหนดผังเมือง การสร้างอาคารเพื่อประกอบพาณิชยกรรมที่มีพื้นที่ประกอบการเกิน 5,000 ตารางเมตร ต้องตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 12 เมตร หรือตั้งอยู่ หรือภายในระยะ 500 เมตร จากบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ทางเข้าออกในซอยหาที่มีเขตทางกว้างตามสเปคเป็นไปได้ยาก นอกเสียจากจะมีโครงการจัดรูปที่ดินของ กทม. เข้าไปร่วมจัดการก็จะเปิดหน้าดินแปลงตาบอดนำออกมาพัฒนาได้
วิเคราะห์ราคา ตลาดที่ดินติดถนนเพชรเกษม
โดยกำหนดราคาตลาดห้องชุด 100,000 บาท/ตรม.ในการสอบทานมูลค่าวิธี Residua มูลค่าที่ดินที่วิเคราะห์ได้ 350,000 บาท/ตารางวา ใกล้เคียงราคาตลาดของที่ดินในปัจจุบัน แต่ในบริเวณสถานีส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง มีที่ดินเปล่าที่จะนำมาพัฒนาเหลือน้อย
เเน่นอนว่าคาดว่าหลังจากสถานการณ์โควิดถ้าเทรนด์ยังไม่เปลี่ยนไป รอบสถานีท่าพระจะกลับมาคึกคักเช่นเดิม
สรุปสถานการณ์ คอนโดใหม่ ในรัศมี 1 กิโลเมตร สถานีท่าพระ
คอนโดในระหว่างการขายรอบสถานีท่าพระในขณะนี้มีจำนวน 5 โครงการ เป็นโครงการติดถนนสายหลัก 3 โครงการ และเข้าซอย 2 โครงการ เป็นคอนโดสร้างเสร็จขายภายใน 3 ปี จำนวน 3 โครงการ และอีก 2 โครงการเกิน 3 ปี จำนวนหน่วยทั้งหมด 1,943 หน่วยขายไปได้แล้ว 1,426 หน่วย คงเหลือค้าง 517 หน่วย เฉลี่ยอัตราการขายได้ 29 หน่วยต่อเดือน ถ้ารักษาอัตราการขายได้ตามนี้ก็จะขายหมดในเวลา 1.5-2.0 ปี
ขอบคุณข้อมูลจาก : วิกิพีเดีย , การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย
