FAQs คำถามบ่อย

 หลักเกณฑ์การประเมินราคาของผู้ประเมินอิสระ จะใช้หลักเกณฑ์มูลค่าตลาด ซึ่งก็จะอ้างอิงจาก ตลาดที่มีการซื้อขาย ณ สภาพปัจจุบัน โดยการวิเคราะห์เจาะลึกลงพื้นที่สำรวจกันเป็นรายแปลง ดังนั้นจึงแตกต่างจากราคาประเมินราชการ ประเมินทุนทรัพย์เพื่อใช้ในการ จัดเก็บค่าธรรมเนียมภาษีอากรในการซื้อขายทำธุรกรรม ที่กรมที่ดิน ซึ่งกำหนดราคาเป็นแบบบล็อคโซน และอัพเดทในช่วงเวลาประมาณ 3 ปีครั้ง

ปัจจุบันยังไม่ได้มีประกาศระเบียบ จากธนาคารแห่งประเทศไทยอย่างเป็นทางการ ในการเปิดเผยข้อมูลราคาหรือตัวรายงาน ให้กับลูกค้าโดยตรง เพื่อนำไปยื่นกับสถาบันอื่นได้ ดังนั้นลูกค้าจำเป็นจะต้องไปขอรับทราบผลสรุปการประเมินราคาหรือขอเล่มรายงานได้จากทางสถาบันที่ลูกค้า ยื่นขอสินเชื่อ บริษัท จึงไม่มีหน้าที่เปิดเผยข้อมูลหรือส่งมอบรายงานให้กับลูกค้าได้โดยตรง ยกเว้นกรณีที่ลูกค้าเป็นผู้มาติดต่อขอจ้างบริษัทประเมินโดยตรง โดยไม่ผ่านสถาบันการเงิน

โดยปกติ เริ่มรายงานประเมิน จะใช้อ้างอิงและทำธุรกรรมได้ภายในระยะเวลา 6 เดือน ยกเว้นจะระบุไว้ในรายงาน เป็นอย่างอื่น เนื่องจากเป็นระยะเวลาที่มีความเปลี่ยนแปลงในด้านสภาพทรัพย์สินสภาพแวดล้อมและโครงสร้างของตลาดอาจจะเปลี่ยนแปลงไป ดังนั้นเมื่อผ่านระยะเวลาดังกล่าวไปแล้วเมื่อต้องการใช้ทำธุรกรรมก็ขอให้แจ้งบริษัทให้ ทำการรับรองราคาใหม่ได้รับค่าบริการที่มีส่วนลด

รายงานประเมินราคาทรัพย์สินเป็น รายงานที่จำกัดความรับผิดชอบ ตามบุคคลที่มีรายชื่อระบุอยู่ในรายงาน คล้ายๆกับการซื้อกรมธรรม์ประกันรถยนต์ ที่จำกัดความรับผิดชอบของผู้ขับขี่ที่ต้องระยุชื่อไว้ ซึ่งมีผลต่อ ค่าเบี้ยประกัน เช่นเดียวกัน กับรายงานประเมินราคา ที่ต้องระบุบุคคลที่จะนำไปใช้ทำธุรกรรมด้วย โดยหลักใหญ่ให้พิจารณาที่วัตถุประสงค์ของรายงานก่อน ซึ่งจะแบ่งเป็น 2 วัตถุประสงค์หลักคือ

1. วัตถุประสงค์เพื่อทราบส่วนตัว ไม่สามารถนำไปทำธุรกรรมกับใครได้ แต่สามารถนำไปเจรจาทางธุรกิจได้ เมื่อตกลงกันจึงมาขอออกเล่มให้ตรงกับผู้ที่จะทำธุรกรรมด้วย
2. วัตถุประสงค์เพื่อนำไปทำธุรกรรมกับบุคคลที่สาม ก็จะระบุประเภทของการทำธุรกรรม และระบุชื่อบุคคลหรือสถาบันที่ชัดเจน  เช่นถ้าจะนำไป ใช้ในการขอสินเชื่อกับธนาคารกรุงไทย ก็จะระบุสถาบันที่จะนำไปใช้อ้างอิงไว้ในรายงาน กรณีที่จะนำไปใช้กับธนาคารอื่น ลูกค้าก็จะต้อง หน้าแจ้งขอ เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์บริษัท ซึ่งก็จะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มแต่บางส่วนเท่านั้น ถ้าระยะเวลายังอยู่ในขอบเขตไม่เกิน 6 เดือน ก็จะสามารถ ออกเริ่มทำงานใหม่ได้เลย แต่ถ้าเกินจากนั้นก็จะเข้าข่ายว่าต้องไปสำรวจใหม่ ค่าบริการก็จะขึ้นอยู่กับเนื้องานที่เกิดขึ้น

ผู้รับเล่มรายงานควรศึกษาวิธีการใช้เล่มรายงานอย่างถูกวิธี ไม่ให้เกิดปัญหาขึ้นภายหลัง โดยเฉพาะเล่มรายงานปลอมที่พบบ่อยในกลุ่ม NonBank ตามหลักการและการคุ้มครองทางข้อกฎหมาย ควรดำเนินการดังนี้

1. พิจารณาที่วัตถุประสงค์ก่อนเป็นอันดับแรก ถ้าเป็นวัตถุประสงค์เพื่อทราบส่วนตัว ในขั้นตอนการเจรจาธุรกิจสามารถทำได้แต่ถ้าจะตกลงทำธุรกรรมเป็นทางการต้องขอให้เจ้าของเล่มกลับไปขอเล่มที่ระบุวัตถุประสงค์ของการทำธุรกรรมที่ตรงประเด็น และระบุผู้รับเล่มรายงานคือชื่อของสถาบันหรือบุคคลผู้ใช้รายงานให้ตรงตัว
2. การตรวจสอบความถูกต้องต้นฉบับของผู้จัดทำรายงาน นับเป็นเรื่องสำคัญที่ผู้รับเล่มรายงานจะละเลยมิได้ มีเนื้อหาสาระสำคัญในหลายประเด็น โดยเฉพาะราคาประเมินที่มีการไปทำให้คลาดเคลื่อนเสียหายอยู่บ่อยครั้ง ปัจจุบันโปรสเปคมีบริการตรวจสอบเล่มรายงานเป็นนวัตกรรมที่ทันสมัยตรวจสอบได้สะดวกรวดเร็ว

โดยทรัพย์สินที่เป็นพื้นฐานทั่วไป ถ้าเป็นที่ดินเปล่า ก็จะเป็นเอกสารสิทธิ์ประเภทโฉนดที่ดิน ครบทุกหน้า ถ้าเป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ก็จะขอแบบแปลนอาคารเพิ่มเติม เพื่อใช้ ประกอบในการคำนวณพื้นที่ใช้สอยเพื่อ ประเมินราคาอาคาร เอกสารอื่นๆก็จะมีการขอเพิ่มเติมได้อีก จากการสัมภาษณ์เพิ่มเติม ของเจ้าหน้าที่การตลาด หรือเจ้าหน้าที่ประเมิน ตามวัตถุประสงค์ของการประเมิน เช่น เอกสารการจดภาระจำยอมทางเข้าออก ใบอนุญาตก่อสร้าง ใบอนุญาตประกอบการ เป็นต้น ดังนั้นลูกค้าจึงต้องเตรียมไว้ให้พร้อม

ส่วนทรัพย์สินที่สร้างรายได้ เช่น อพาร์ทเมนท์ ก็จะขอทราบผลการดำเนินงานรายรับรายจ่ายเพิ่มเติมประกอบการประเมินวิธีรายได้

ทรัพย์สินที่เป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแบบแปลนอาคารเป็นส่วนหนึ่งที่จะต้องใช้ ประกอบ เอาไว้ในเล่มแนบท้ายรายงาน เพื่อใช้อ้างอิงขนาดเนื้อที่อาคาร หากลูกค้าไม่มีแบบแปลน ผู้ประเมินก็จะต้องเป็นผู้จัดทำขึ้นมาใหม่ โดยการไปวัดระยะขนาดและทำการสเก็ตช์ที่หน้างาน ซึ่งจะทำให้ต้องใช้เวลามากขึ้น และที่สำคัญ ลูกค้าจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่จะต่างจากการมีแบบแปลนมายื่นอย่างทั่วไป