ชาวต่างชาติกับการถือครองอสังหาใน AEC

เกี่ยวเนื่องจากตอนที่แล้วในซีรี่การลงทุนของชาวต่างชาติในประเทศไทย วันนี้ InvestMaN กลับมาพร้อมกับตอนที่ 3 หัวข้อ ชาวต่างชาติกับการถือครองอสังหาใน AEC ถึงจะมีการค้าที่เสรีมากขึ้น แต่ละประเทศยังคงมี กฎกติกา ระเบียบ ประเพณีที่แตกต่างกันออกไปโดยเฉพาะสำหรับชาวต่างชาติที่ประสงค์จะเข้ามาทำการค้าลงทุน

ประเทศไหนใน AEC ที่เหมาะที่สุดในการลงทุนอสังหา
ก่อนที่จะมีการลงทุนการถือครองอสังหาของชาวต่างชาติใน AEC เรามาเปรียบเทียบว่าแต่ละประเทศจะมีสิทธิในการถือครองกรรมสิทธิ์กันแบบไหนบ้าง

ประเทศไทย

• คอนโดมิเนี่ยม : สามารถซื้อได้ภายในโควต้าของพื้นที่ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งอาคารเท่านั้น และมีสิทธิเช่าได้
• อาคาร : สำหรับตึกนั้นสามารถเป็นเจ้าของได้แต่กรรมสิทธิ์ตึกจะแยกโฉนดกับที่ดิน
• ที่ดิน : จะมีแค่สิทธิเช่าได้เท่านั้น แต่จะได้สิทธิเป็นระยะเวลา 30 ปี

ประเทศสิงคโปร์

• คอนโดมิเนี่ยม : สามารถซื้อได้ตามปกติแต่จะมีข้อห้ามว่า ห้ามซื้อคอนที่เป็นของการเคหะสิงคโปร์ และมีสิทธิเช่าได้
• อาคาร : สำหรับตึกนั้นสามารถซื้อได้แต่จะต้องมีการขออนุญาตจาก Singapore Land Authority ก่อนที่จะซื้อ
• ที่ดิน : สามารถที่จะเช่าได้สูงสุดถึง 99 ปี แต่จะต้องมีการขออนุญาตจากรัฐบาลก่อน

ประเทศกัมพูชา

• คอนโดมิเนี่ยม : เป็นเจ้าของโดยการซื้อได้ แต่จะซื้อได้เฉพาะคอนโดมิเนียมที่สร้างขึ้นใหม่ที่มีการแบ่งโฉนดความเป็นเจ้าของโดยการซื้อได้เฉพาะชั้น 1 ขึ้นไปเท่านั้น (ชั้นล่างห้ามซื้อ) และต้องอยู่ภายในโควต้าที่กำหนดไว้นั้นคือ 70% ของคอนโดมิเนียม และมีสิทธิเช่าได้
• อาคาร : สามารถเป็นเจ้าของตึกได้เฉพาะตึกที่ทำการสร้างขึ้นมาเองโดยที่ที่ดินยังคงเป็นของเจ้าของเดิม
• ที่ดิน : สามารถที่จะเช่าได้สูงสุดถึง 99 ปี แต่จะต้องมีการขออนุญาตจากรัฐบาลก่อน

ประเทศเวียดนาม

• คอนโดมิเนี่ยม : การซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศเวียดนามนั้นไม่สามารถทำการซื้อขาดได้ แต่จะเป็นการซื้อที่เป็นสิทธิของการเช่า ทั้งนี้ชาวต่างชาติสามารถซื้ออพาร์ทเม้นต์และบ้านเดียวได้ แต่จะยกเว้นพื้นที่ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ความมั่นคงตามกฎระเบียบของรัฐบาลตามที่ได้ระบุไว้ในกฎหมาย
• อาคาร : สำหรับตึกในประเทศเวียดนามนั้นจะเป็นเจ้าของตึกและที่ดินไม่ได้ แต่ถ้าตั้งบริษัทมาเพื่อการขายบ้านหรือคอนโดสามารถทำได้
• ที่ดิน : สิทธิในการเช่าที่ดินในประเทศเวียดนามนั้นสามารถเช่าได้โดยมีระยะเวลาตั้งแต่ 50-70 ปี

ประเทศลาว

• คอนโดมิเนี่ยม : สามารถซื้อได้โดยการให้โควต้า 40% ของทั้งตึก และมีสิทธิในการเช่าได้
• อาคาร : สำหรับตึกนั้นสามารถเป็นเจ้าของได้แต่กรรมสิทธิ์ตึกจะแยกโฉนดกับที่ดิน
• ที่ดิน : จะมีสิทธิเช่าได้ 25 ปี และยังสามารถต่ออายุการเช่าได้อีก 25 ปี

ประเทศพม่า

• คอนโดมิเนี่ยม : ซื้อได้ แต่ไม่สามารถทำการซื้อขาดได้ ส่วนการเช่านั้นสามารถทำการเช่าได้แต่จะได้สิทธิการเช่าเป็นรายปีต่อรายปี
• อาคาร : สำหรับตึกนั้นไม่สามารถที่จะทำการซื้อเป็นเจ้าของได้
• ที่ดิน : ในการเช่าพื้นที่ดินในประเทศพม่านั้นเช่าได้ในกรณีที่จะทำการพัฒนาเป็นโครงการ สัญญาจะเริ่มต้นที่ 50 ปี และสามารถต่อเพิ่มได้อีก 10 ปี เป็นเวลา 2 ครั้งของการต่อสัญญา โดยจะต้องได้รับการอนุมัติจาก Myanmar Investment Commission ก่อน

ประเทศมาเลเซีย

• คอนโดมิเนี่ยม : ในประเทศมาเลเซียนั้นคอนโดมิเนียมคนต่างชาติเท่านั้นที่จะสามารถซื้อได้เฉพาะคอนโดมิเนียมที่มีราคามากกว่า 1,000,000 RM ต่อยูนิต โดยทำการซื้อได้มากสุดที่ 2 ยูนิตภายในโควต้า 50% ต่อตึก หรือจะทำการควบกับอสังหาประเภทอื่นก็ได้ ส่วนการเช่านั้นสามารถทำการเช่าได้
• อาคาร : ซื้อได้เฉพาะตึก 2 ชั้นขึ้นไปเท่านั้นและที่มีราคามากกว่า 1,000,000 RM ภายในโควต้า 10% โดยจะสามารถซื้อควบกับคอนโดมิเนียมอีก 1 ห้องก็ได้
• ที่ดิน : จะมีสิทธิเช่าได้โดยระยะเวลาการเช่าจะขึ้นอยู่กับการขอใบอนุญาติจากรัฐบาลเท่านั้น

ประเทศอินโดนีเซีย

• คอนโดมิเนี่ยม : ซื้อได้โดยการได้รับเป็นใบรับรองการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างที่แยกออกจากสิทธิในการถือครองที่ดินและสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้ตามปกติ โดนที่โฉนดยังเป็นของ Developer (คล้ายๆ กับการเช่าซื้อ) แต่สำหรับการเช่านั้นจะมีการสิทธิในการเช่า
• อาคาร : สามารถเป็นเจ้าของตึกได้ แต่จะมีสิทธิเฉพาะตึกที่สร้างขึ้นมาเองโดยที่ดินยังคงเป็นของเจ้าของเดิม
• ที่ดิน : สำหรับที่ดินในประเทศอินโดนีเซียนั้นจะสามารถเช่าได้ชาวต่างชาติที่อาศัยในอินโดนีเซียเท่านั้น และจะต้องมีวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น

จะเห็นได้ว่าการที่ชาวต่างชาติจะมีการลงทุนหรือถือครองอสังหาในกลุ่มประเทศ AEC นั้น แต่ละประเทศจะมีข้อกำหนดที่แตกต่างกันออกไปตามกฎหมายของรัฐบาลนั้นๆ เราควรจะศึกษากฎระเบียบของแต่ละประเทศให้ดีก่อนการถือครองอสังหา เพื่อความเข้าใจและไม่เป็นการทำผิดกฎหมายของประเทศนั้นๆ ก็จะสามารถรู้แล้วว่าประเทศไหนควรที่จะเป็นประเทศที่น่าลงทุนในกลุ่มอสังหามากที่สุด

หากดูเผินๆแล้วจะเห็นได้ว่าประเทศสิงค์โปร์นั้น จะมีความสะดวกสบายสำหรับชาวต่างชาติในการครอบครองอสังหาไม่ว่าจะเป็น คอนโด ตึก หรือว่าที่ดิน โดยรองลงมาก็น่าจะเป็นมาเลเซีย และประเทศไทย ตามลำดับ แต่ถ้าเรานำเอาเรื่องของปัจจัยภาษีเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย ประเทศไทยยังคงมีความได้เปรียบ ในเรื่องของการดึงดูดชาวต่างชาติให้มาครอบครองอสังหาฯ มากที่สุด สารพัดภาษีอย่าง capital gain tax ภาษีเมือง ภาษีการครอบครองอสังหาฯ บวกกับการซื้อขายรีเซลก็ทำกันได้อย่างอิสระเสรี

Credit :  สถาบันวิจัยนโยบายเศรษฐกิจการคลัง , ธนาคารแห่งประเทศไทย , Proparis – แหล่งซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
Roommate : male, Chinese, newly NYU grad student, tidy, friendly, responsible